Zákon o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov 222/2022 účinný od 01.09.2024

§ 2
Základné pojmy


Na účely tohto zákona
a)
štátom podporované nájomné bývanie je nadobúdanie a prevádzka bytových domov spôsobom ustanoveným v tomto zákone s využitím podporných nástrojov najmä v oblasti sociálnej politiky štátu s cieľom zabezpečenia cenovo dostupného bývania pre širokú verejnosť, ak postupom uvedeným v zákone
1.
prenajímateľ nadobudol bytové domy do vlastníctva výstavbou,
2.
prenajímateľ nadobudol bytové domy do vlastníctva kúpou alebo
3.
investičný partner sa stal priamo alebo nepriamo spoločníkom právnickej osoby, ktorá nadobudla bytové domy do vlastníctva výstavbou alebo kúpou a táto právnická osoba získala právne postavenie prenajímateľa,
b)
bytový dom je budova,
1.
ktorú prenajímateľ nadobudol alebo nadobudne do vlastníctva v súlade s projektom nájomného bývania schváleným agentúrou,
2.
pri ktorej od kolaudácie, ktorou sa povolilo jej prvé užívanie, neuplynulo viac ako päť rokov ku dňu schválenia projektu nájomného bývania agentúrou podľa tohto zákona,
3.
v ktorej najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie,
4.
v ktorej sú všetky byty určené na užívanie výlučne nájomcami na základe nájomných zmlúv podľa tohto zákona a
5.
v ktorej sú všetky nebytové priestory užívané na iné účely ako na bývanie,
c)
byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na funkcie bývania a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné jednotky, ak
1.
sa byt nachádza v bytovom dome,
2.
podlahová plocha bytu je najmenej 27 m2 a najviac 90 m2,
3.
vybavenie bytu zodpovedá technickej norme alebo obdobnej technickej špecifikácii,
4.
k bytu prislúcha balkón, terasa alebo lodžia a
5.
povrchové úpravy bytu sú v konečnej úprave,
d)
podlahová plocha bytu je súčet plochy jeho miestností a príslušenstva bytu2) bez plochy terás, lodžií a balkónov,
e)
projekt nájomného bývania je individualizovaný zámer investičného partnera nadobudnúť priamo alebo nepriamo jeden alebo viaceré bytové domy do vlastníctva prenajímateľa, prostredníctvom ktorého bude zabezpečená prevádzka jedného alebo viacerých bytových domov spôsobom ustanoveným v tomto zákone, ktorý investičný partner pred jeho realizáciou predkladá agentúre na schválenie; projekt nájomného bývania musí vždy zahŕňať bytový dom alebo bytové domy s aspoň 20 bytmi,
f)
investičný partner je právnická osoba so sídlom na území členského štátu Európskej únie alebo štátu, ktorý je zmluvnou stranou Dohody o Európskom hospodárskom priestore alebo Švajčiarskej konfederácie, schválená vládou Slovenskej republiky (ďalej len „vláda“) na účely uzatvorenia investičnej zmluvy,
g)
prenajímateľ je právnická osoba so sídlom v Slovenskej republike,
1.
ktorej účtovné závierky sú overované štatutárnym auditom podľa osobitného predpisu,3)
2.
na ktorej podnikaní sa ako spoločník alebo akcionár (ďalej len „spoločník“) podieľa priamo alebo nepriamo jeden alebo viacerí investiční partneri, alebo na ktorej podiel alebo akcie (ďalej len „podiel“) má nadobudnúť priamo alebo nepriamo jeden alebo viacerí investiční partneri najneskôr do dňa začiatku užívania bytu v bytovom dome, v rámci agentúrou schváleného projektu nájomného bývania, prvým nájomcom na základe nájomnej zmluvy podľa tohto zákona (ďalej len „účinnosť prvej nájomnej zmluvy“) na byt v bytovom dome, ktorého vlastníkom je alebo bude postupom uvedeným v osobitnom predpise,4)
3.
ktorá je oprávnená na podnikanie v oblasti prenájmu bytov a nebytových priestorov,
4.
ktorá uzatvorila s investičným partnerom alebo viacerými investičnými partnermi zmluvu o prevádzke bytového domu vo vzťahu k jednému alebo viacerým bytovým domom podľa agentúrou schváleného projektu nájomného bývania a
5.
vo vzťahu ku ktorej nesmie byť subjekt rozpočtu verejnej správy4a) v postavení ovládajúcej osoby4b) alebo sa inak podieľať na jej riadení alebo do majetku ktorej nesmie subjekt rozpočtu verejnej správy poskytovať vklady inak ako na princípe pomernosti,
h)
nájomca je fyzická osoba, ktorá dovŕšila vek 18 rokov s trvalým, prechodným alebo iným pobytom podľa osobitného predpisu5) na území Slovenskej republiky spĺňajúca súčasne ďalšie kritériá ustanovené týmto zákonom a nariadením vlády a ktorá uzatvorila s prenajímateľom nájomnú zmluvu podľa tohto zákona,
i)
investičná zmluva je písomná zmluva uzatvorená medzi agentúrou a investičným partnerom podľa osobitného predpisu6) na dobu nie kratšiu ako 25 rokov schválená vládou, najmä na účely úpravy záväzkov investičného partnera týkajúcich sa výstavby alebo iného nadobudnutia jedného alebo viacerých bytových domov podľa tohto zákona prostredníctvom prenajímateľa alebo viacerých prenajímateľov a následného zabezpečenia prevádzky jedného alebo viacerých bytových domov podľa tohto zákona; trvanie investičnej zmluvy môže byť predĺžené a to aj opakovane,
j)
zmluva o prevádzke bytového domu je písomná zmluva, uzatvorená medzi jedným alebo viacerými investičnými partnermi a prenajímateľom alebo medzi jedným alebo viacerými investičnými partnermi a obchodnou spoločnosťou uvedenou v § 6 ods. 3 písm. b) podľa osobitného predpisu6) na dobu nie kratšiu ako 25 rokov na základe a v súlade s investičnou zmluvou, najmä na účely úpravy podmienok týkajúcich sa výstavby alebo iného nadobudnutia jedného alebo viacerých bytových domov a následnej prevádzky jedného alebo viacerých bytových domov podľa projektu nájomného bývania schváleného agentúrou; doba platnosti zmluvy o prevádzke bytového domu začína plynúť odo dňa nadobudnutia účinnosti prvej nájomnej zmluvy s tým, že trvanie zmluvy o prevádzke bytového domu môže byť predĺžené, a to aj opakovane,
k)
prevádzka bytového domu je poskytovanie všetkých bytov v bytovom dome prenajímateľom nájomcom do užívania na základe nájomnej zmluvy podľa tohto zákona so zabezpečením dodávania energií a služieb obvykle dodávaných nájomcom v súvislosti s užívaním bytov v bytovom dome (ďalej len „plnenia poskytované s užívaním bytu“); prevádzka bytového domu sa začína dňom nadobudnutia účinnosti prvej nájomnej zmluvy s tým, že na povinnosť prenajímateľa zabezpečiť prevádzku bytového domu podľa tohto zákona nemá žiaden vplyv, ak niektorý byt v bytovom dome nie je prechodne užívaný,
l)
záujemca je fyzická osoba, ktorá prejavila agentúre nezáväzný záujem o získanie postavenia nájomcu a uzatvorenie nájomnej zmluvy svojou registráciou v registri záujemcov o byty štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „register záujemcov“).

§ 3
Agentúra

(1)
Agentúra je právnická osoba, ktorá najmä
a)
vytvára podmienky a nástroje pre rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania,
b)
vypracováva a predkladá vláde návrh kritérií výberu investičných partnerov,
c)
hodnotí splnenie kritérií na nadobudnutie postavenia investičných partnerov,
d)
predkladá vláde návrh na výber investičných partnerov,
e)
posudzuje a predkladá vláde návrhy na uzatvorenie, zmenu a ukončenie investičných zmlúv agentúrou,
f)
uzatvára, mení a ukončuje investičné zmluvy s predchádzajúcim súhlasom vlády,
g)
priebežne hodnotí plnenie investičných zmlúv investičnými partnermi,
h)
určuje pravidlá schvaľovania projektu nájomného bývania,
i)
schvaľuje projekt nájomného bývania vrátane spôsobu jeho financovania,
j)
priebežne kontroluje realizáciu schváleného projektu nájomného bývania,
k)
predkladá vláde návrh kritérií podľa § 2 písm. h) a § 7,
l)
predkladá vláde návrh na určenie výšky maximálneho nájomného, návrh pravidiel výpočtu a aplikácie maximálnej výšky nájomného podľa § 9 ods. 1,
m)
predkladá vláde návrhy na prijatie iných rozhodnutí v oblasti vytvárania podmienok a nástrojov pre rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania podľa tohto zákona,
n)
zriaďuje a vykonáva správu registra záujemcov,
o)
zriaďuje a vykonáva správu registra prenajímateľov bytov štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „register prenajímateľov“),
p)
navrhuje vláde pravidlá prideľovania bytov záujemcom, ktorí splnili kritériá pre postavenie nájomcu.
(2)
Založenie agentúry zabezpečí Úrad vlády Slovenskej republiky (ďalej len „úrad vlády“) a Ministerstvo financií Slovenskej republiky. Agentúra musí mať formu záujmového združenia právnických osôb podľa § 20f Občianskeho zákonníka.
(3)
Založenie, postavenie a právne pomery agentúry upravujú § 20g až 20j Občianskeho zákonníka, ak odseky 4 až 16 neustanovujú inak.
(4)
Zakladateľská zmluva agentúry a jej zmeny nenadobudnú účinnosť bez súhlasu vlády. Súhlas vlády so zmenou zakladateľskej zmluvy sa nevyžaduje v prípade, ak dochádza ku zmene zakladateľov priamo zo zákona.
(5)
Orgánmi agentúry sú:
a)
členská schôdza,
b)
predstavenstvo,
c)
generálny riaditeľ,
d)
dozorná rada.
(6)
Predstavenstvo agentúry má dvoch členov, z ktorých je jeden predseda. V prípade rovnosti hlasov rozhoduje hlas predsedu predstavenstva agentúry.
(7)
Členov predstavenstva agentúry volí a odvoláva členská schôdza agentúry.
(8)
Členov dozornej rady agentúry volí a odvoláva členská schôdza agentúry. Dozorná rada musí mať minimálne troch členov.
(9)
Generálneho riaditeľa agentúry volí a odvoláva členská schôdza agentúry.
(10)
Na vzdanie sa funkcie člena predstavenstva, člena dozornej rady a generálneho riaditeľa agentúry sa vzťahujú primerane ustanovenia osobitného predpisu.6a)
(11)
Člen dozornej rady nesmie byť zároveň členom predstavenstva alebo generálnym riaditeľom.
(12)
Stanovy agentúry a ich zmeny schvaľuje členská schôdza agentúry.
(13)
Členmi agentúry sú Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky a investiční partneri. Rozhodnutia dozornej rady agentúry musia byť prijaté súhlasom najmenej troch štvrtín všetkých jej členov s hlasovacím právom.
(14)
Člen agentúry nezodpovedá za záväzky agentúry svojím majetkom.
(15)
Agentúra pri vytváraní podmienok pre rozvoj štátom podporovaného nájomného bývania vstupuje do záväzkových vzťahov.
(16)
Založenie a vznik agentúry zverejní úrad vlády na svojom webovom sídle.
(17)
Agentúra zriadi svoje webové sídlo najneskôr do jedného roku od svojho vzniku.
(18)
Agentúra na svojom webovom sídle zverejňuje a archivuje všetky návrhy, rozhodnutia a iné opatrenia prijímané v súvislosti s vykonávaním činnosti podľa tohto zákona.