Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov 367/2004 účinný od 01.07.2004

Vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Dôvodová správa

A: Všeobecná časťZákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorým sa v Slovenskej republike umožnila transformácia vlastníctva bytového fondu, nadobudol účinnosť 1. septembra 1993. Cieľom tejto zákonnej úpravy bolo upraviť podmienky prevodu vlastníctva bytov a nebytových priestorov vo vlastníctve štátu alebo obce do vlastníctva občanov. Zákon tiež definoval byt alebo nebytový priestor v bytovom dome ako objekt vlastníckeho práva a určil zákonné podmienky jeho prevodu. Súčasťou zákonnej úpravy je tiež transformácia vlastníctva bytov z majetku bytových družstiev.

Vzhľadom na pokročilý stupeň prevodu vlastníctva bytov v Slovenskej republike a relatívne dlhodobé skúsenosti s praktickou aplikáciou zákona, je potrebné ťažisko zákonnej úpravy presunúť z podmienok transformácie vlastníctva bytov a nebytových priestorov na princípy fungovania samosprávy vlastníkov, či už formou spoločenstiev vlastníkov alebo formou správy bytového fondu špecializovanou inštitúciou.

Z uvedeného dôvodu vláda Slovenskej republiky prijala uznesenie vlády SR č. 736 zo dňa 3. júla 2002 k správe o plnení zámerov Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2010 a Akčného plánu rozvoja bývania do roku 2005. Podľa tohto uznesenia vlády sa uložilo ministrovi financií v spolupráci s ministrom výstavby a regionálneho rozvoja spracovať návrh novelizácie zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tak, aby sa presnejšie stanovili pravidlá správy bytových domov a zabezpečila vyššia efektivita služieb správy a údržby bytového fondu do 31.12.2003.

V súlade s týmto uznesením vlády bol spracovaný návrh zákona, ktorého cieľom je podrobnejšie určiť pravidlá existencie a fungovania spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj pravidlá činnosti správcov, ktorí na základe zmluvy vykonávajú správu bytových domov. Návrhom sa upresňujú zásady hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv a spôsob rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Novela rieši aj právne vzťahy v rámci výstavby domu medzi stavebníkmi alebo pri vstavbe alebo nadstavbe domu medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Návrh zákona nebude mať vplyv na štátny rozpočet a rozpočty územnej samosprávy, na zamestnanosť, tvorbu pracovných miest ani na životné prostredie.

Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky a zákonmi Slovenskej republiky, ako aj s medzinárodnými zmluvami, ktorými je Slovenská republika viazaná. Navrhovaná právna úprava je porovnateľná s právnou úpravou štátov Európskej únie.

Zákon vzhľadom na jeho obsah nie je potrebné prerokovať v Rade hospodárskej a sociálnej dohody.

Vzhľadom na obsah doložky zlučiteľnosti nie je potrebná tabuľka zhody.

Doložka zlučiteľnostinávrhu zákona

s právom Európskych spoločenstiev a právom Európskej únie

1. Navrhovateľ zákona:

Vláda Slovenskej republiky

2. Názov návrhu zákona:

Zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

3. Záväzky Slovenskej republiky vo vzťahu k Európskym spoločenstvám a Európskej únii:

a)Návrh zákona svojou problematikou nepatrí medzi prioritné oblasti aproximácie práva uvedené v článku 70 Európskej dohody o pridružení a nepatrí ani medzi priority odporúčané v Bielej knihe. Nie je prioritou ani podľa Národného programu pre prijatie acquis communautaire, screeningu a Partnerstva pre vstup.

Návrh zákona sa predkladá mimo Plánu legislatívnych úloh vlády SR na rok 2003.

b)Bezpredmetné.

4. Problematika návrhu zákona:

b) nie je upravená v práve Európskych spoločenstiev

d) nie je upravená v práve Európskej únie.

5. Stupeň zlučiteľnosti návrhu zákona s právom Európskych spoločenstiev a právom Európskej únie:

Vzhľadom na vnútroštátny charakter upravovanej problematiky je vyjadrovanie stupňa zlučiteľnosti návrhu zákona s právom ES/EÚ bezpredmetné.

6. Gestor:

bezpredmetné

7. Účasť expertov pri príprave návrhu zákona:

Nezúčastnili sa.

B: Osobitná časťK Čl. I

K bodu 1

Platná právna úprava neumožňuje prevod vlastníctva bytov v rodinných domoch. Vzhľadom na požiadavky z praxe sa navrhuje umožniť prevádzať do vlastníctva aj byty v rodinných domoch, ak je možné rodinný dom rozdeliť na reálne bytové jednotky.

K bodu 2

Spresňuje sa definícia bytového domu. Ak ide o byty, ktoré sú umiestnené v iných stavbách, kde neprevažuje funkcia bývania, postupuje sa podľa § 24 tohto zákona.

K bodu 3

Navrhnutá úprava spresňuje pojem „zariadenia civilnej ochrany obyvateľstva“ v nadväznosti na pojem zavedený v zákona č. 42/1994 Z.z. o civilnej ochrane obyvateľstva.

Poznámka pod čiarou odkazuje na celý zákon o civilnej ochrane obyvateľstva, pretože pôsobnosť na úseku civilnej ochrany má nielen obec, ale aj orgány štátnej správy.

K bodu 4 Navrhuje sa, aby prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru bolo aj vyhlásenie správcu alebo spoločenstva, že vlastník bytu nemá voči správcovi alebo spoločenstvu žiadne nedoplatky, ktoré súvisia s užívaním bytu alebo s príspevkami do fondu prevádzky, údržby a opráv. Vyhlásenie zlepší informovanosť správcu alebo spoločenstva o zmene vlastníka bytu a zabráni tomu, aby neplatiči previedli byt aj s nedoplatkami na tretiu osobu.

K bodu 5 Poznámkou pod čiarou sa aktualizuje odkaz na platný katastrálny zákon.

K bodom 6 a7Návrh nového znenia § 7 definuje spoločenstvo ako právnickú osobu založenú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na správu domu. Návrh tiež rieši podrobne spôsob založenia spoločenstva, definuje čas jeho vzniku, ako aj spôsob registrácie.

K bodu 8Ustanovenia § 7a až 7d reagujú na podnety z praxe, keďže doterajšia právna úprava bola málo podrobná.

Náležitosti zmluvy o spoločenstve podľa § 7a návrhu vychádzajú z doterajšieho znenia zákona. Návrh zákona ďalej upresňuje spôsob zmeny účastníkov zmluvy v prípade zmeny vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Navrhované znenie § 7b podrobne vymedzuje predmet činnosti spoločenstva. Preberá a rozširuje ustanovenia doterajšej právnej úpravy. Definuje, aké činnosti môže spoločenstvo vykonávať a ktoré činnosti má zakázané. Hlavnou činnosťou spoločenstva je starostlivosť o spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Zakazuje sa zneužívanie prostriedkov vlastníkov na iné účely ako spravovanie domu. Z tohto dôvodu sa navrhuje oddelené vedenie účtov v banke, ale aj oddelené účtovníctvo. Návrh rieši aj mieru zodpovednosti spoločenstva za záväzky, v ktorých vystupuje v mene vlastníkov, ktorá nemôže byť vyššia, ako celková suma zaplatená z tohto titulu vlastníkmi. Zároveň sa však spoločenstvo nemôže zbaviť zodpovednosti za svoje záväzky, ak vlastník riadne uhrádza spoločenstvu všetky dohodnuté platby.

Ustanovenie upravuje aj rozúčtovanie úhrad za poskytované služby a vymáhanie nezaplatených plnení. Navrhuje sa tiež, aby spoločenstvo mohlo zobrať úver na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu.

Podľa § 7c návrhu je štatutárnym orgánom spoločenstva predseda volený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Predseda sa volí na tri roky. Ako dozorný orgán sa navrhuje rada, ktorej členmi môžu byť len vlastníci bytov a nebytových priestorov. Novým prvkom je tiež obmedzenie konfliktu záujmov funkcií predsedu a člena rady. Návrh tiež definuje kompetencie jednotlivých orgánov spoločenstva.

Návrh zákona v § 7d rieši otázku zániku spoločenstva aj zlúčenia alebo splynutia dvoch spoločenstiev, ktorá v doterajšom znení absentovala. Zároveň sa rieši aj otázka likvidácie a určenia likvidátora. Navrhuje sa aj spôsob ochrany vlastníkov pri zániku spoločenstva, či už bez likvidácie alebo s likvidáciou.

K bodu 9 a 10

Návrh zákona obsahuje aj novú úpravu činnosti správcov. Podľa § 8 návrhu môže činnosť správcu vykonávať právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ. Predmetom činnosti správcu je správa a údržba bytového fondu. Návrh zákona oddeľuje hospodárenie správcu od hospodárenia s prostriedkami získanými od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z tohto dôvodu nemôžu byť tieto prostriedky predmetom konkurzu, ani exekúcie.

K bodu 11Navrhované ustanovenie § 8a preberá náležitosti zmluvy o správe z doterajšej právnej úpravy. Zároveň sa podrobnejšie upravujú povinnosti správcu voči vlastníkom, vrátane úpravy rozúčtovania nákladov. Zmluva sa uzatvára na čas neurčitý. Podmienky ukončenia zmluvy o správe zákon upraví iba pre prípad, že zmluva túto skutočnosť neupravuje. Návrh zákona ďalej upresňuje spôsob zmeny účastníkov zmluvy v prípade zmeny vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Vzhľadom na predmet činnosti správcu návrh zákona v § 8b definuje aj povinnosti správcu pri správe cudzieho majetku a jeho zodpovednosť za riadne spravovanie a hospodárenie s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

K bodu 12 a 13Dopĺňa sa spoločný nadpis pre § 9 a 10. Ustanovením § 10 sa upravujú povinnosti vlastníkov podielať sa na prevádzke a údržbe bytového domu a platiť za poskytované služby. Spôsob platenia preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sa preberá z doterajšej úpravy. Príjmom fondu je tiež nájomné za prenájom priestorov, ktoré sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Taktiež sa upresňuje spôsob hospodárenia s prostriedkami získanými od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Návrh v odseku 3 definuje, na aké účely je možné použiť prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv. Navrhuje sa jednoznačne určiť, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa hradia aj opravy a rekonštrukcie balkónov a lodžií. Súčasne sa v odseku 4 ukladá správcovi a spoločenstvu viesť prostriedky fondu, prevádzky a údržby oddelene od platieb vlastníkov bytov za platby spojené s poskytovaním služieb.

Podľa odseku 5 návrhu sa tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv viaže na byt a nie na vlastníka bytu, na rozdiel od platieb za poskytovanie služieb spojených s užívaním bytu, ktoré sú viazané na konkrétneho vlastníka bytu.

K bodu 14 a 15Podľa § 11 ods. 3 sa navrhuje uložiť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru povinnosť umožniť vstup do bytu tretej osobe za účelom odpočítania spotreby tepla a vody alebo opravy meračov. Ustanovenie odseku 5 ukladá povinnosť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru užívať svoje vlastníctvo tak, aby neobmedzoval alebo neznemožňoval svojím konaním ostatným užívať ich vlastníctvo. V opačnom prípade sa navrhuje, aby zákon umožnil vlastníkom bytov a nebytových priestorov na základe rozhodnutia súdu nariadiť predaj bytu.

Vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru nové ustanovenie odseku 6 umožní kedykoľvek požiadať správcu alebo spoločenstvo o nahliadnutie do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo ak ide o čerpanie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci bytov a nebytových priestorov tieto prostriedky tvoria vlastnými platbami a v prípade pochybnosti o účelovosti čerpania prostriedkov majú právo nahliadať do dokladov.

K bodu 16Podľa § 14 ods. 1 návrhu vlastníci bytov a nebytových priestorov majú nielen právo, ale aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a svojím hlasovaním rozhodovať o tom, ako sa bude nakladať s ich spoluvlastníctvom k spoločným častiam a k spoločným zariadeniam domu, k príslušenstvu a k pozemku, pretože s vlastníctvom bytu je spoluvlastníctvo nerozlučne spojené. Návrh upravuje aj spôsob zvolávania schôdze a zverejnenie výsledkov hlasovania.

Odsek 2 ustanovuje spôsob hlasovania. Navrhuje sa, aby na prijatie rozhodnutia o bežných veciach postačovala nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa odseku 3 sa rozhoduje dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa rozhoduje o vstavbe alebo nadstavbe, čím sa zmenšuje spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu alebo ide o zobratie úveru. V tomto prípade sa hlasuje na schôdzi vlastníkov. Prehlasovaní vlastníci sa môžu obrátiť na súd. Aj v prípade rovnosti hlasov alebo nedostatočného kvóra je možné, aby rozhodol na návrh ktorékoľvek vlastníka súd.

Podľa odseku 5 má každý byt a nebytový priestor jeden hlas, pričom vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže písomne splnomocniť inú osobu, aby ho zastupovala a aj za neho hlasovala podľa jeho príkazu. Podľa odseku 6 sa môže hlasovať o prijatí rozhodnutia aj písomnou formou, ak sa tak vlastníci dohodnú.

Rovnakým spôsobom sa hlasuje aj na zhromaždení spoločenstva. Návrh tiež rieši spôsob hlasovania v spoločenstve, ktoré tvorí viac domov.

K bodu 17Ak je nájom bytu uzavretý na dobu určitú, nemá vlastník bytu povinnosť odpredať ho nájomcovi. Je potrebné rešpektovať dôvod rozhodnutia vlastníka bytu uzavrieť nájomnú zmluvu len na dobu určitú. Môže ísť o nájom bytu len počas výkonu práce dohodnutej na určitú dobu alebo na určitý účel, napr. sezónnych prác a pod. Novela umožní vlastníkom bytového fondu podporiť mobilitu pracovnej sily.

K bodu 18 až 20 Navrhované body reagujú na novelu Občianskeho zákonníka z roku 2001, ktorou sa zmenili ustanovenia o nájme bytu a podmienky vypovedania nájmu bytu. Umožňuje sa prevod vlastníctva bytu tretej osobe za trhovú cenu, ak nájomcovi skončil nájom bytu z dôvodu hrubého poškodzovania bytu alebo zariadení domu, ohrozuje bezpečnosť ostatných vlastníkov bytov alebo porušuje dobré mravy a neplní si povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Nový vlastník bytu je povinný zabezpečiť bývalému nájomcovi bytovú náhradu.

K bodu 21Prijatím zákona č. 446/2001 Z.z. o majetku vyšších územných celkov nadobudli vyššie územné celky majetok prechodom z majetku štátu. Ak súčasťou tohto majetku štátu boli aj byty, toto ustanovenie neukladá vyšším územným celkom povinnosť predať tieto byty. Ak sa však rozhodnú byt previesť do vlastníctva nájomcu, samosprávne kraje určia cenu bytu vypočítanú podľa § 18 a nasl. tohto zákona.

K bodu 22Nový odsek 4 upravuje osobitne podmienky prevodu vlastníctva bytov v rodinných domoch a bytov, ktoré majú v nájme právnické osoby. Na vlastníka sa nevzťahuje povinnosť previesť vlastníctvo bytu a ani cena tohto bytu nie je regulovaná. Je vecou vlastníka bytu, či byt prevedie do vlastníctva nájomcu za trhovú cenu, alebo si ho ponechá vo vlastníctve.

K bodu 23

Zmenou poznámky pod čiarou sa upresňujú predpisy, podľa ktorých sa realizuje dražba.

K bodu 24Navrhnutým ustanovením § 18 ods. 5 sa upresňuje výpočet ceny bytu.

K bodu 25V § 21 ide o upresnenie textu v nadväznosti na nadobudnutie vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu.

V § 22 ods.1 sú definované náležitosti zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe. Navrhovaná úprava v odsekoch 2 a 3 presnejšie upravuje zmluvy o vstavbe a nadstavbe bytov v bytovom dome a v odseku 5 stavebné úpravy, pri ktorých sa mení veľkosť bytu alebo nebytového priestoru na úkor spoločných častí domu a spoločných zariadení domu.

Odsek 4 upravuje postup pri prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v rozostavanom dome.

K bodu 26 až 28Uvedenými ustanoveniami sa zabezpečuje rovnaký rozsah povinnosti pre vlastníkov bytov prevádzať byty ako v doterajšej úprave, napriek novo zavedenej možnosti prevádzať aj byty v rodinných domoch. Povinnosť obce previesť vlastníctvo bytu na žiadosť nájomcu sa obmedzuje len na prípad, že nájomcom je fyzická osoba a nejde o byt v rodinnom dome. Túto povinnosť obec nemá ani v prípade, že vlastníctvo bytu na ňu prešlo v súvislosti s decentralizáciou verejnej správy.

K bodu 29

V rámci prechodných ustanovení sa navrhuje, aby spoločenstvá a správcovia prispôsobili svoju činnosť a zmluvné vzťahy do šiestich mesiacov odo dňa účinnosti zákona.

K Čl. II

Predseda Národnej rady SR sa splnomocňuje na vyhlásenie úplného znenia tohto zákona v Zbierke zákonov.

K Čl. III

Navrhuje sa, aby zákon nadobudol účinnosť 1.7.2004. Vládny návrh zákona schválila vláda Slovenskej republiky uznesením č. 110 zo dňa 10.02.2004.

Mikuláš Dzurinda, v.r.

predseda vlády

Slovenskej republiky

Ivan Mikloš, v.r.

podpredseda vlády a minister financií

Slovenskej republiky

zobraziť dôvodovú správu