Nařízení 453/2013 o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě účinný od 01.01.2014
| Schválené: | 11.12.2013 |
| Účinnost od: | 01.01.2014 |
| Autor: | Vlády České republiky |
| Oblast: | SOCIÁLNÍ ZABEZPEČENÍ. DŮCHODOVÉ POJIŠTĚNÍ. STÁTNÍ SOCIÁLNÍ PODPORA., Nájemné., Příspěvek na bydlení., Zabezpečení ve stavu nouze. Životní minimum. |
| Zobraziť iba vybrané paragrafy: | Zobrazit |
Vláda nařizuje podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
§ 1
Úvodní ustanovení
Toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb.
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto nařízení se rozumí
a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného,
b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných,
c) charakteristikou právní a věcné skutečnosti ovlivňující výši nájemného uvedené v přílohách č. 1 a 2 k tomuto nařízení.
§ 3
Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě
(1) Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby
a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,
b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.
(2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný prostor, pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije odstavec 1 přiměřeně.
§ 4
Posuzování srovnatelnosti
(1) Při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného.
(2) Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách charakteristik, a to
a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a
b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.
(3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které
a) jsou pronajaty jako byty služební,
b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,
c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,
d) jsou družstevními byty užívanými členy družstva,
e) jsou byty zvláštního určení,
f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.
(4) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné
a) z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování,
b) z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou nájemce pronajímatelem.
(5) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky, které souvisejí se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem, především ve vztahu k jeho sociálnímu postavení.
(6) Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako paušální platba podle zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
§ 5
Srovnatelnost nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu
(1) Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné srovnávat nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených v příloze č. 1 k tomuto nařízení.
(2) Pro doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou zastoupena minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik uvedených v příloze č. 2 k tomuto nařízení.
§ 6
Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě
(1) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. a) je výše obvyklého nájemného pro konkrétní byt uvedená v posudku znalce srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě.
(2) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to
a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30,
b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo
c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12.
(3) Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných stejná, je tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
§ 7
Pro účely stanovení nároku a výše dávek podle zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů, se ustanovení § 4, 5 a 6 nepoužijí.
§ 8
Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.
Rusnok v. r.
Předseda vlády
Lukl v. r.
Ministr pro místní rozvoj
Příloha 1
Charakteristiky nájemních vztahů
1. Délka nájmu
2. Možnost podnájmu
3. Platba jistoty
4. Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce
5. Existence inflační doložky
6. Interval placení nájemného
7. Výpovědní doba
Příloha 2
Skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu
1. Druh stavby a druh bytu
Způsob stavebního provedení domu a bytu, zejména rozlišení, zda se byt nachází v rodinném domě, ve standardizovaném řadovém domě, popřípadě dvojdomku, nebo v nájemním bytovém domě. Další varianty charakteristiky jsou např. poloha bytu uvnitř domu, rozsah oslunění či zastínění.
Varianty charakteristik jsou zejména
2. Velikost obytného prostoru
Zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou. Srovnatelné nájemné musí být tedy doloženo z bytů obdobné velikosti. Pro uznání srovnatelnosti je nezbytné, aby byla celková plocha bytů určena také podle stejné definice. Přestože plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů, které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu, je možné je započítat, pokud budou započítány i ve srovnatelných bytech. Samotná existence teras, balkonů, lodžií a sklepů se však zároveň může objevit v další skupině charakteristik obytné hodnoty - konkrétně ve vybavení obytného prostoru.
Varianty charakteristik jsou zejména
3. Vybavení obytného prostoru
Vybavením se chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného. Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být uvažováno takové vybavení, které pořídil, a náklady s tím spojené nesl, nájemce.
Varianty charakteristik jsou zejména
4. Stav budovy a stav bytu
Způsob výstavby budovy a bytu, stavební a energetický stav budovy, popřípadě bytu.
Varianty charakteristik jsou zejména
5. Umístění bytu v místě
Umístění bytu působí na nájemné výrazně a komplexně. Umístění bytu může být individuálně velmi rozdílně posuzováno. Pro kvalitu polohy jsou především významné poměry obytné oblasti, v níž se byt nachází. Význam umístění bytu v místě pro výši nájemného roste s velikostí obcí. Adresa srovnávaných bytů v některých případech může být dostačujícím vyjádřením shody v charakteristice "umístění bytu v místě".
Varianty charakteristik jsou zejména