Ve věci návrhu na zrušení ustanovení § 685 až 716 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 252/2006 účinný od 02.06.2006
| Schválené: | 28.02.2006 |
| Účinnost od: | 02.06.2006 |
| Autor: | Ústavního soudu |
| Oblast: | Nájem bytu. Osobní užívání bytů a jiných obytných místností., Nájemné. |
| Zobraziť iba vybrané paragrafy: | Zobrazit |
Ústavní soud rozhodl dne 28. února 2006 v plénu složeného z předsedy soudu Pavla Rychetského a soudců Stanislava Balíka, Františka Duchoně, Vlasty Formánkové, Vojena Güttlera, Pavla Holländera, Ivany Janů, Vladimíra Kůrky, Dagmar Lastovecké, Jiřího Muchy, Jana Musila, Jiřího Nykodýma, Miloslava Výborného a Elišky Wagnerové ve věci návrhu Městského soudu v Praze na zrušení ustanovení § 685 až 716 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, takto:
I. Dlouhodobá nečinnost Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3, čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.
II. Návrh na zrušení § 696 odst. 1 občanského zákoníku se zamítá.
III. Návrh na zrušení § 685 - 695, § 696 odst. 2, § 697 - 716 občanského zákoníku se odmítá.
Odůvodněn
A.
Navrhovatel se v souladu s čl. 95 odst. 2 stavy Česk republiky (dle jen "stava") domhal, aby stavn soud vydal nlez, kterm zruš zvlštn ustanoven o njmu bytu oddlu čtvrtho, hlavy sedm, čsti osm zkona č. 40/1964 Sb., občansk zkonk, ve zněn pozdějšch novel ( 685 až 716 občanskho zkonku). Uvedl, že v prvn věci žalobce Ing. arch. T. Z., bytem, Mnichov, Německo, zastoupenho Mgr. S. N., advoktem, proti žalovan R. P., bytem Praha 5 rozhodl Obvodn soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne 23.4.2004, č.j. 6 C 392/2003-27 tak, že zamtl žalobu s nvrhem na zaplacen čstky 3 668 Kč s přslušenstvm. V tto věci žalobce jako pronajmatel domu, v němž je žalovan njemkyn bytu, požadoval njemn ve vši obvykl podle 671 odst. 1 občanskho zkonku (dle tž "obč. zkonk" nebo "OZ" protože podle jeho tvrzen nebyla vše njemnho nikdy dohodnuta a do 19.3.2003 byla pouze ředně stanovena prvnm předpisem, kter však byl zrušen nlezy stavnho soudu. Podle soukromho znaleckho posudku vše obvyklho njemnho čin 4 839 Kč, žalovan však za měsc červenec roku 2003 žalobci zaplatila toliko čstku 1 171 Kč, proto se žalobce domh doplacen rozdlu. Po provedenm dokazovn soud prvnho stupně dovodil, že nvrh nen důvodn, přičemž vychzel ze zjištěn, že žalovan užv byt na zkladě dohody o užvn bytu uzavřen dne 2.5.1990. Čstka 1 171 Kč, zaplacen na njemnm v červenci 2003, odpovd njemnmu naposledy stanovenmu vyhlškou č. 176/1993 Sb. o njemnm z bytu a hradě za plněn poskytovan s užvnm bytu, ve zněn pozdějšch předpisů. Uveden zjištěn soud prvnho stupně zhodnotil dle 696 odst. 1 OZ a vyslovil, že s ohledem na skutečnost, že v současn době neexistuje ždn prvn předpis, kter by ve smyslu tohoto ustanoven stanovil možnost zvšen njemnho za užvn bytu, když obecn ustanoven obč. zkonku tkajc se njmu aplikovat nelze, nen požadavek žalobce na placen obvyklho njemnho důvodn, a je třeba vychzet z naposledy určen vše njemnho dle vyhlšky č. 176/1993 Sb. Žalobce proti rozsudku podal odvoln, v němž namtal, že rozhodnut je v rozporu se zvěry stavnho soudu uvedenmi v jeho rozhodnutch č. 231/2000 Sb., č. 528/2002 Sb. a č. 84/2003 Sb., neboť soud prvnho stupně poskytl ochranu protistavnmu stavu, a že měl soud prvnho stupně věc předložit stavnmu soudu s nvrhem na zrušen ustanoven zkona, kter rozpor s stavou zakld, tedy ustanoven 696 OZ. Dle žalobce je napaden rozhodnut v rozporu nejen s stavněprvnmi předpisy, ale tak v rozporu se samotnm zkonem; vyhlška č. 176/1993 Sb. totiž nebyla provděcm prvnm předpisem k obč. zkonku, ale předpisem vydanm na zkladě zkona č. 526/1990 Sb., o cench. Ustanoven 696 odst. 1 OZ nikdy nebylo naplněno, což tak konstatoval stavn soud ve svm nlezu. Proto podle žalobce nelze 696 OZ aplikovat, neexistuje-li prvn norma jej provdějc, a soud měl postupovat podle 671 odst. 1 OZ a vši njemnho stanovit jako njemn obvykl.
Odvolac soud, po opakovn některch důkazů, dospěl k zvěru, že je namstě postupovat podle 109 odst. 1 psm. c) občanskho soudnho řdu. Z provedenho dokazovn totiž vyplv, že v danm sporu nejde o stanoven njemnho jako podmnky uzavřen nov njemn smlouvy k bytu, kdy by bylo možno při neexistenci provděc speciln prvn pravy předpokldan ustanovenm 696 odst. 1 vychzet z obvyklho njemnho dle 671 odst. 1 OZ.
Njemn smlouva byla totiž mezi prvnm předchůdcem žalobce a žalovanou řdně uzavřena, a to včetně njemnho určenho dřve platnou vyhlškou o njemnm, kter upravovala tž regulaci njemnho. Žalobce, jako prvn nstupce předchozho vlastnka, vstoupil do všech prv a povinnost pronajmatele, kter vyplvaj z uzavřen njemn smlouvy. Na tomto zvěru nic neměn skutečnost, že vyhlška č. 176/1993 Sb., jakož i dalš regulačn předpisy byly stavnm soudem zrušeny. V danm sporu je třeba posoudit nrok žalobce jako nrok na jednostrann zvšen dřve řdně stanovenho njemnho, a jelikož se jedn o prvn posouzen věci, soud v tomto směru nen vzn nvrhem žalobce, kter uvedenou aplikaci prva odmt. Z tohoto důvodu soud prvnho stupně sprvně rozhodoval dle 696 odst. 1 OZ, dospěl však k chybnmu prvnmu zvěru, pokud dovodil, že žalobu je třeba pro nedostatek prvn pravy k ustanoven 696 OZ zamtnout.
Navrhovatel dle poukazuje, že podle 493 OZ nelze zvazkov vztah měnit bez souhlasu jeho stran, pokud obč. zkonk nestanov jinak. Podle 696 odst. 1 OZ způsob vpočtu njemnho, hrady za plněn poskytovan s užvnm bytu, způsob jejich placen, jakož i přpady, ve kterch je pronajmatel oprvněn jednostranně zvšit njemn, hradu za plněn poskytovan s užvnm bytu, a změnit dalš podmnky njemn smlouvy, stanov zvlštn prvn předpis. Z těchto ustanoven vyplv, že obč. zkonk zařazuje njemn vztahy k bytu mezi vjimečn zvazkov vztahy, u kterch může dochzet ke změně zvazků i na zkladě jednostrannho prvnho konu věřitele (pronajmatele). Uveden vjimečnost v prvech pronajmatele je na druh straně vyvžena tm, že njemce požv zvšen ochrany vyplvajc ze zvlštn pravy prv a povinnost z njmu bytu (např. omezen vpovědi jen ze zkonem stanovench důvodů, pouze s přivolenm soudu a v zkonnch přpadech tž za nhradu). Podle nzoru navrhovatele nelze přitom ustanoven 696 odst. 1 OZ vykldat tak, že při neexistenci zvlštnho prvnho předpisu je třeba žalobu o zaplacen zvšenho njemnho zamtnout, protože takovm postupem by soud poskytl ochranu protistavnmu stavu, kter byl konstatovn ve všech vše citovanch nlezech stavnho soudu. Tm by byl porušen zkladn stavn princip zakotven v čl. 90 stavy, podle něhož jsou soudy povolny předevšm k tomu, aby zkonem stanovenm způsobem poskytovaly ochranu prvům. Podle něj je nutno navc vychzet ze zsady, že v občanskoprvnch vztazch nelze zsadně odmtnout ochranu subjektivnm prvům s poukazem na neexistujc prvn normy, soud je povinen svm rozhodnutm poskytnout spravedlivou ochranu prvům pronajmatele, kter se domh zvšen regulovanho njemnho.
Navrhovatel, v pozici odvolacho soudu, se zabval tm, zda lze dan spor řešit za pomoci analogie zkona ( 853 OZ), popřpadě analogie prva, a vychzel i z nzoru plna stavnho soudu vyjdřenho v rozhodnut č. 21/1996 [sic - pozn. red.: sprvně sp. zn. Pl. S 21/96, Sbrka nlezů a usnesen stavnho soudu (dle jen "Sbrka rozhodnut"), svazek 7, nlez č. 13; vyhlšen pod č. 63/1997 Sb.]. Přitom navrhovatel dovodil, že při neexistenci přmho provděcho zkonnho předpisu k ustanoven 696 odst. 1 OZ nelze v danm přpadě analogicky použt ani obecn ustanoven obč. zkonku o njemn smlouvě ( 663 - 684) ani obecn ustanoven o zvazkovm prvu (čst osm hlava prvn OZ) a ani ustanoven dalšch občanskoprvnch předpisů, neboť ždn z nich neupravuje podmnky, za kterch by bylo možno bez předchoz dohody jednostranně měnit vši platy z njemn smlouvy. Shodně se soudem prvnho stupně navrhovatel dovodil, že nelze postupovat ani dle zkona č. 526/1990 Sb., o cench, neboť tento zkon nestanov ždn podmnky, za kterch by bylo možno posuzovat platnost jednostrannho prvnho konu pronajmatele směřujcho ke zvšen njemnho. Takov podmnky by mohl určit pouze přslušn občanskoprvn předpis, přičemž odvolac soud plně odkzal na prvn rozbor, kter v tto otzce uvedl stavn soud v nlezu č. 528/2002 Sb. V tomto směru navrhovatel uzavřel, že ani za pomoci analogie nelze dan spor řešit.
Navrhovatel proto navrhl, aby stvajc protistavn situace byla řešena tm, že stavn soud zruš zvlštn čst obč. zkonku ( 685 - 716 OZ), kter upravuje prva a povinnosti z njmu bytu. Provzanost cel prvn pravy o njmu bytu přitom nedovoluje, aby bylo navrženo zrušen pouze některho ustanoven, např. ustanoven 696 odst. 1 OZ. Toto ustanoven představuje vjimku stanovenou na ochranu prv pronajmatele, což je vyvženo zvšenou ochranou prv njemnka při ukončen njmu. Podle nzoru navrhovatele je stvajc prvn prava njmu bytu při absenci provděc prvn pravy k ustanoven 696 odst. 1 OZ nerovnovžn a jednostranně zvhodňuje postaven njemce. Je proto v rozporu s principem rovn ochrany vlastnictv [čl. 11 odst. 1 věta druh Listiny zkladnch prv a svobod, (dle jen "Listina")], jakož i v rozporu se zsadou, že nucen omezen vlastnickho prva je možn ve veřejnm zjmu, a to na zkladě zkona a za nhradu (čl. 11 odst. 4 Listiny). Současně navrhovatel zdůrazňuje, že za protistavn nepokld samotn obsah zvlštnch ustanoven o njmu bytu, nbrž mezeru v zkonodrstv spočvajc v tom, že ani ve lhůtě stanoven nlezem č. 231/2000 Sb. a dokonce ani v dalšch již vce než 3 letech nebyla přijata ustanovenm 696 odst. 1 OZ předpokldan prvn prava. Navrhovatel si je vědom zvažnosti svho nvrhu, nen však v danm sporu kompetentn řešit, zda a jak společensk dopady by mohl mt jeho nvrh v oblasti sociln, ekonomick apod. K tomu dodv, že v konkrtnm přpadě by zrušen cel zvlštn prvn pravy o njmu bytu sice nadle neumožňovalo, aby se žalobce domohl po žalovan zaplacen vyššho njemnho, než jak bylo dřve stanoveno. Nerovnost prv a povinnost z předmětnho njemnho vztahu k bytu by však byla odstraněna, neboť vešker prva a povinnosti vyplvajc z njemn smlouvy k bytu by bylo nutno podřadit obecn prvn pravě njemn smlouvy, jakož i obecn pravě zvazkovch vztahů a obecnm ustanovenm občanskho zkonku. Přpadn excesy při vkonu prv a povinnost z njemn smlouvy by bylo nutno u soudu řešit tak, jak je tomu u ostatnch njemnch smluv.
Protože soulad jednotlivch ustanoven obč. zkonku s Listinou je oprvněn kvalifikovaně posoudit pouze stavn soud, podal Městsk soud v Praze podle čl. 95 odst. 2 stavy a 64 odst. 3 zkona č. 182/1993 Sb., o stavnm soudu, ve zněn pozdějšch předpisů (dle tž "zkon o stavnm soudu") tento nvrh na zrušen zvlštnch ustanoven o njmu bytu.
B.
Poslaneck sněmovna Parlamentu Česk republiky ve svm vyjdřen podepsanm jejm předsedou PhDr. Lubomrem Zaorlkem nejprve zrekapitulovala stanovisko navrhovatele a dle uvedla, že v roce 1991 byla v rmci reformy prvnho řdu schvlena rozshl novela obč. zkonku publikovan pod č. 509/1991 Sb., jejž snahou bylo, mimo jin, vyjdřit zkladn principy stavnho zakotven občanskch prv a svobod. Tato novela včlenila čst osmou zahrnujc napadenou hlavu sedmou oddl čtvrt, označen jako "Zvlštn ustanoven o njmu bytu". Předlohou pro jej přpravu byly předevšm mezinrodn smlouvy, ke kterm naše republika přistoupila a kter byly stanovenm způsobem publikovny. Zkon č. 509/1991 Sb. byl schvlen potřebnou většinou poslanců Federlnho shromžděn dne 5. listopadu 1991. Dle Poslaneck sněmovna uvd daje o dalšch zkonech, ktermi se novelizovala napaden ustanoven, a to o zkonu č. 264/1992 Sb. a o zkonu č. 267/1994 Sb. K nim dodv, že zkony byly podepsny přslušnmi stavnmi činiteli a byly řdně vyhlšeny. S ohledem na tento stav vyjdřila stanovisko, že zkonodrn sbor jednal v přesvědčen, že přijat zkony jsou v souladu s stavou a našm prvnm řdem, a že je na stavnm soudu, aby v souvislosti s nvrhem Městskho soudu v Praze posoudil stavnost napadench ustanoven a vydal přslušn rozhodnut.
Sent Parlamentu Česk republiky tak nejprve konstatoval postup při zařazen 685 - 716 do obč. zkonku a doplnil, že šlo o monolitick blok ustanoven tkajcch se nvratu klasickho zvazkovho prva do našeho civilnho kodexu (čst osm Zvazkov prvo - 488 až 852).V rozshlm souboru paragrafů pak bylo - kvůli zvlštnmu vznamu bytu v životě každho jedince a lidsk společnosti jako celku - vyhrazeno separtn msto i pro pravu njemnho vztahu k tomuto tak socilně citlivmu sekundrnmu předmětu občanskoprvnho vztahu. Ustanoven 685 - 716 byla z hlediska legislativně-technickho zahrnuta do jednoho oddlu a z hlediska systematickho pojata jako speciln ustanoven k těm, kter upravuj njemn vztah v obecn poloze. Nsledně připomenul, že pravidla regulujc njem bytu byla dotčena pouze dvakrt, vrazněji a zroveň naposledy zkonem č. 267/1994 Sb. Při tto přležitosti upozornil, že tato novela byla zaměřena na snžen počtu vyhrocench konfliktů v njemnch vztazch, že generlně znamenala posun ve prospěch prv pronajmatele bytů a že za nepřmou jednostrannou formu zvšen njemnho bylo v jej důvodov zprvě označeno přenesen hrady nkladů na všechny opravy vnitřnho vybaven bytu z pronajmatele na njemce.
Sent Parlamentu Česk republiky, byť dotčen ustanoven byla schvlena v době, kdy ještě nebyl ustaven, a na jejich schvlen tudž neparticipoval, si je vědom, že kritika njemnho bydlen ho nezbavuje časti na odpovědnosti za stav v tto oblasti. Sent i jednotliv sentoři se snažili o konstruktivn přstup k řešen problmů, na jeho půdě převldlo přesvědčen, že revize njemnho bydlen nesm bt zužovna jen na novelizaci obč. zkonku, ale že je třeba vytvořit takovou prvn zkladnu, aby byla celkov proměna vztahu njemce - pronajmatel reln a legitimn (tj. změna prvn pravy by měla proběhnout na širšch zkladech, synchronně s prvn pravou tkajc se např. družstevnho bydlen, finančn podpory vstavby a pořizovn bytů, přitom podmnkou sine qua non je důkladn analza zahrnujc i širokospektrln společenskou diskusi). Proto Sent neshledv řešen tak zvažn problematiky v metodě pouhho bezkoncepčnho rušen jednotlivch ustanoven v tom kterm zkoně. Sent tž poukzal na fakt, že za poslednch pět let tři nvrhy zkonů obsahovaly pravu, za nž by mohl pronajmatel jednostranně upravit njemn z bytu (ve smyslu 696 odst. 1 OZ), v důsledku absence politick vůle však legislativn cesta skončila již v Poslaneck sněmovně, aniž se Sent dostal v rmci zkonodrnho procesu ke slovu.
K meritu věci zformuloval Sent nsledujc stanovisko: Nen pochyb o tom, že jak zjem vlastnka njemnho bytu (pronajmatele), tak zjem njemce jsou předmětem ochrany demokratickho zkonodrce. V určitm časovm seku lze dt přednost zjmům jedn strany (pravidelně njemci), nikoli však trvale a jednostranně. Prvu njemce na určitou ochranu tak koresponduje povinnost pronajmatele na straně druh, za předpokladu, že existuje rozumn (opodstatněn) vztah proporcionality mezi použitmi prostředky a sledovanmi cli. Jinmi slovy: součst každ modern bytov politiky je i hledn rovnovhy mezi principem ochrany njemce a principem ochrany vlastnictv pronajmatele, tedy hledn rovnovhy (fair balance) mezi požadavkem obecnho zjmu společnosti a požadavkem na ochranu zkladnch prv jednotlivce. Podle judikatury Evropskho soudu pro lidsk prva je zkonodrci při řešen uvedenho problmu ponechn poměrně značn prostor: "Sttům se poskytuje prvo přijmat takov zkony, kter považuj za nezbytn ke kontrole užvn majetku v souladu s obecnm zjmem ("general interest"). Takov zkony jsou obzvlště potřebn a obvykl v oblasti bydlen, kter se v modernch společnostech stv středn otzkou sociln a hospodřsk politiky. Aby bylo možno takovou politiku uskutečňovat, legislativa mus mt širok prostor k vaze (hodnocen) ("margin of appreciation"), a to jak při zjišťovn, zda existuje veřejn zjem opravňujc k uplatněn usměrňujcch (kontrolnch) opatřen, tak rovněž co se tče vběru podrobnch pravidel pro uskutečněn takovch opatřen." (Mellacher a ostatn vs. Rakousko, shodně i Hutten-Czapska vs. Polsko). Poslze Sent odkazuje na nzor stavnho soudu vyjdřen v nlezu č. 84/2003 Sb. V dalš partii věnuje Sent pozornost institutu ochrany njemce, neboť ustanoven navržen k derogaci vedou de iure k jeho zrušen. Po připomenut zkladnch instrumentů sloužcch ochraně njemce jako slabš strany (regulace njemnho a stanoven taxativně vymezench vpovědnch důvodů) Sent shrnul, že se nelze domnvat, že by stt ponechal bytovou problematiku zcela napospas trhu a vzdal se zasahovn do soukromoprvnch bytovch vztahů. Bydlen je totiž službou jednotlivci sui generis, k jejmuž důslednmu zabezpečen je stt povinen. Při jakmkoli usměrňovn bude nevyhnutelně dochzet k omezen jednoho stavně chrněnho prva na kor druhho, proto je třeba zsadně trvat na splněn všech kritri charakterizujcch takovou ochranu njemce, kter nen považovna za nestavn, formou realizace sttn politiky (pokud sleduje legitimn cl, je realizovna stavně konformnmi prostředky, je chpna jako opatřen vjimečn, jde o časově omezen veřejnoprvn zsah).
Ke zvlštnm ustanovenm obč. zkonku tkajcch se njmu bytu Sent uvd, že ač cel oddl o njmu bytu ideově preferuje předevšm ochranu njemce, je mezi nimi řada takovch, kter maj "neutrln" charakter a reaguj toliko na různ prvn situace spojen s užvnm bytu (např. společn njem bytu), a existuj i ustanoven koncipovan vlučně ve prospěch pronajmatele (povinnost njemce k hradě drobnch oprav a nkladů na běžnou držbu bytu, pronajmatelovo prvo vstupu do bytu atd.). Z toho Sent usuzuje, že ustanoven 685 až 716 je nutn vnmat jako komplex pravidel upravujcch prva a povinnosti ke specifickmu předmětu - bytu. Je-li předmět zjmu společnosti (byt, resp. njemn bydlen) specifick, je bezpochyby třeba i zvlštn pravy umožňujc regulovat nikoli běžně podřaditeln situace. Sent uzavr, že atribut zvlštnosti předmětn pravy je plně opodstatněn a špatně se snš s přpadnm bezproblmovm podřazenm pod obecn ustanoven o njemn smlouvě.
C.
stavn soud při posuzovn důvodnosti nvrhu vyždal dalš stanoviska, a to dotčench subjektů:
- Ministerstva pro mstn rozvoj,
- Sdružen njemnků Česk republiky,
- Občanskho sdružen majitelů domů, bytů a dalšch nemovitost Česk republiky.
Z jejich obsahu stavn soud vyjm nsledujc daje:
a) Ministerstvo pro mstn rozvoj
Ministerstvo s nvrhem zsadně nesouhlas a uvedlo, že jak vlda, tak poslanci v rmci poslaneck iniciativy předložili Poslaneck sněmovně několik nvrhů novch zkonů zaměřench na řešen njemnho z bytů; s ždnm z nich však Poslaneck sněmovna nevyslovila souhlas. Dle ministerstvo připomnělo, že problm, na kter navrhovatel poukazuje, je v současn době řešen vldnm nvrhem zkona o jednostrannm zvyšovn njemnho z bytu, jehož činnost je navrhovna dnem 31.3.2006.
b) Sdružen njemnků Česk republiky
Sdružen njemnků Česk republiky (dle jen "sdružen) považuje nvrh za zsadně nepřijateln, neboť by jeho vyhověn vedlo k neodůvodněnmu a hlubokmu zsahu do prv a povinnost občanů bez jakkoliv adekvtn "nhrady", k zniku cel řady prvnch institutů, kter prva a povinnosti občanů definuj, čmž by zcela zjevně došlo k vyvoln značn prvn nejistoty. Dle poukzalo na fakt, že nepřijet prvn pravy předpokldan v 696 odst. 1 obč. zkonku sotva může bt nahrazeno postupem soudu, nem-li dojt k setřen hranic mezi oddělenou moc soudn a moc zkonodrnou. Sdružen považuje za kurizn, že navrhovatel žd zrušen ustanoven o njmu bytu, avšak současně zdůrazňuje, že tato ustanoven nepovažuje za protistavn, že jeho clem je "vyprovokovn" zkonodrnch orgnů k řešen prvnch vztahů tkajcch se njmů bytu. K naplněn tohoto myslu nen nvrh způsobil, protože ustanoven 696 odst. 1 obč. zkonku je jedinm ustanovenm, kter jednostrann zvyšovn njemnho (byť za podmnek, kter m upravit zvlštn prvn předpis) umožňuje. Tak sdružen požaduje, aby byl přijat prvn předpis předvdan ustanovenm 696 odst. 1 obč. zkonku, považuje však za zcela vyloučen, aby se tak stalo bez "pozitivn", tedy zkonn pravy. Sdružen poždalo, aby nvrhu nebylo vyhověno.
c) Občansk sdružen majitelů domů, bytů a dalšch nemovitost Česk republiky
Občansk sdružen majitelů domů, bytů a dalšch nemovitost Česk republiky (dle tž "sdružen majitelů") poskytlo stavnmu soudu podrobn stanovisko včetně rozshlch přloh. Ve stanovisku předevšm zdůraznilo, že v českm prvu nen logicky prvo na bydlen chpno jako zkladn lidsk prvo, na rozdl od prva vlastnickho, a odkzalo na klasifikaci njemnch vztahů včetně regulace njemnho vyjdřenou v nlezech stavnho soudu. Sdružen majitelů považuje navrhovan zrušen 685 - 716 obč. zkonku za opatřen, kter by vznamně napomohlo k nutn npravě, resp. odstraněn překonanho protistavnho komunistickho reliktu, tj. důsledků prvn pravy tzv. osobnho užvn bytů; stvajc prvn prava chrněnho njmu - podle jeho nzoru - hrubě překračuje normln, v Evropě běžn hranice njemnho prva. V dalš čsti stanoviska sdružen majitelů charakterizovalo nejzsadnějš a nejspornějš instituty chrněnho njmu, a to:
- vznik vztahu nikoli na zkladě dobrovolnosti, resp. smluvn volnosti stran,
- děditelnost njemnho vztahu k bytům patřcm jinm subjektům,
- njemcovo oprvněn disponovat s bytem, kter mu nepatř, i v přpadech opuštěn bytu,
- nemožnost ukončen njmu bytu v souladu se svobodnou vůl pronajmatele, zatmco njemci je toto ničm neomezen prvo poskytovno,
- povinnost bvalho pronajmatele zajišťovat rovnocenn nhradn byt bvalm njemcům
a formulovalo k nim podrobn argumenty. Na zkladě jejich rekapitulace uzavr, že njemci v bytech s chrněnm regulovanm njmem (na dobu neurčitou) mohou vůči bytu uplatňovat celou vlastnickou tridu a byty neomezeně užvaj za často směšně nzkou platu, a namt, že vlastnk nem ždn dispozičn prvo, neboť nemůže njem svho bytu svobodně ukončit a svůj byt svobodně pronajmout. Proto napaden ustanoven, s přihldnutm ke způsobu vzniku njmu, považuje za tak zsadn zsah do prv vlastnků, že v souhrnu již nejsou konformn s stavn ochranou vlastnickho prva.
K vlastn podstatě problmu sdružen majitelů upozornilo, že vše tzv. regulovanho njemnho nepostačuje ani na nklady prost reprodukce pronajatho bytu, natož k jeho vylepšovn, či na zskn přiměřenho vnosu, a odkzalo na přiložen podklady odbornch instituc. Tyto zdroje se shoduj v tom, že nklady prost reprodukce se pohybuj v rozmez od 2,7 do cca 4 % z aktuln reprodukčn ceny bytu ročně; podle Ministerstva pro mstn rozvoj je v současn době průměrn regulovan njemn rovno cca 1,2 % z aktuln reprodukčn ceny bytu ročně.
Sdružen majitelů považuje stvajc situaci petrifikovanou pravou njmu bytů v občanskm zkonku za prvně, ekonomicky i nrodohospodřsky špatnou. Uvd, že chrněn njmy v režimu napaden čsti občanskho zkonku s vš njmu dle zrušench předpisů o regulaci njemnho jsou uplatňovny v asi 17% bytovho fondu, tedy asi u 740 000 bytů, z toho necelch 300 000 bytů je v domech soukromch majitelů. V zvěru stanoviska proto formuluje variantně tři doporučen:
a) Pokud stavn soud přistoup v plnm rozsahu ke zrušen cel prvn pravy njmu bytu, nestane se nic, co by nebylo možn vyřešit v rmci obecn pravy njmu; ulož tm současně sttu vyřešit problm novou prvn pravou.
b) Je zřejm, že někter ustanoven v rmci pravy njmu bytů jsou z hlediska zkladnch lidskch prv neutrln, proto se sdružen majitelů domnv, že by eventulně postačilo, aby stavn soud zrušil pouze stavně sporn ustanoven, tedy ustanoven 685 odst. 1 posledn věty, 696 odst. 1, 706, 708, 712, 712a, 713 a 715 posledn věty.
c) Pokud by stavn soud chtěl minimalizovat sv zsahy, bylo by eventulně možno zrušit jen nejpodstatnějš a nejproblematičtějš ustanoven, kterm je v současnosti ustanoven 685 odst. 1 posledn věta, 696 odst. 1 a 711 obč. zkonku.
Občansk sdružen majitelů domů, bytů a dalšch nemovitost Česk republiky poždalo o přiznn postaven vedlejšho častnka řzen, a to analogicky podle 76 odst. 3 zkona o stavnm soudu. O tto ždosti stavn soud nerozhodoval, protože analogick aplikace uvedenho ustanoven nepřichz v vahu v řzen o zrušen zkona, resp. jeho čsti.
D.
Ze spisu Obvodnho soudu pro Prahu 5 sp. zn. 6 C 392/2003 stavn soud zjistil, že u něj probhalo řzen, v němž se žalobce jako pronajmatel konkrtnho bytu v Praze 5 domhal vůči žalovan, jako njemkyni tohoto bytu uložen povinnosti zaplatit mu čstku odpovdajc rozdlu mezi vš obvyklho njemnho (dle znaleckho posudku) a čstkou uhrazenou za měsc červenec 2003. Žalobce přitom namtal, že žalovan vznikl njem ze zkona transformac osobnho užvn bytu a že vše njemnho nebyla mezi stranami dohodnuta. Po zrušen podzkonnch prvnch předpisů o regulaci njemnho stavnm soudem se žalobce snažil dohodnout na spravedliv vši njemnho, žalovan na jeho nvrh nepřistoupila. Soud prvnho stupně žalobu zamtl, když vzal za prokzan, že mezi častnky existuje njemn poměr založen dohodou o užvn bytu z 2.5.1990, že njemkyně za užvn bytu plat njemn, kter odpovd vši naposledy stanoven podle vyhlšky č. 176/1993 Sb., zrušen nlezem stavnho soudu č. 231/2001 Sb., (sic - pozn. red.: sprvně č. 231/2000 Sb.) s činnost od 31.12.2001, a že žaloba nen důvodn. Mezi častnky byla spornou otzka vše njemnho za užvn bytu, přitom soud konstatoval, že v současn době neexistuje ždn prvn předpis, kter by aktulně otzku vše njemnho za užvn bytu stanovil. Vzhledem k tomuto nedostatku prvn pravy, kdy na jedn straně ustanoven obč. zkonku odkazuje na prvn předpis zvlštn, kter však neexistuje, a na druh straně užit obecnch ustanoven obč. zkonku tkajcch se njmu ( 671 obč. zkonku) nen možn, soud dospěl k zvěru, že ustanoven 969 (sprvně m bt 696) obč. zkonku je nezbytn na dan prvn vztah aplikovat s tm, že vše njemnho byla určena vyhlškou poslednm dnem před jejm zrušenm. Pokud pak njemn vztah mezi častnky trval i nadle, uzavřel soud, že vše njemnho stanoven vyhlškou ke dni jejho zrušen je současnou vš njemnho. Ačkoliv soud spatřuje značnou nerovnost ve vztazch mezi pronajmatelem a njemcem, když njemn naposledy stanoven v roce 2001 neodpovd stavu, kter byl v červenci 2003, a to minimlně s ohledem na zvšen nezbytnch nkladů na držbu a sprvu nemovitosti, neztotožnil se s nzorem žalobce, že současn vše njemnho je v rozporu se zkonem č. 526/1990 Sb., o cench, neboť tento předpis se na dan přpad nevztahuje. Za důvod pro vyhověn žalobě soud neshledal ani žalobcem namtan rozpor vše njemnho s dobrmi mravy, protože existence rozporu s dobrmi mravy umožňuje pouze odepřt prvn ochranu vkonu prva, nikoliv prvn vztahy konstituovat či jakkoli měnit.
Žalobce podal proti prvostupňovmu rozsudku odvoln, v němž namtal rozpor napadenho rozsudku s stavněprvnmi předpisy i rozpor se zkonem; poukazoval na to, že rozsudek je v rozporu s nlezy stavnho soudu. Odvolac soud přezkoumal napaden rozhodnut i řzen, kter jeho vydn předchzelo, a dospěl k zvěru, že je namstě postupovat podle 109 odst. 1 psm. c) občanskho soudnho řdu. Usnesenm ze dne 21.2.2005, č.j. 18 Co 383/2004-44 rozhodl o přerušen řzen do rozhodnut stavnho soudu o jeho nvrhu na zrušen zvlštnch ustanoven obč. zkonku o njmu bytu. Přitom uvedl, že za protistavn nepokld dikci těchto ustanoven, nbrž mezeru v zkonodrstv spočvajc v tom, že nebyla přijata zkonem předpokldan prvn prava možnosti zvyšovn njemnho jednostrannm prvnm konem pronajmatele.
E.
1.
stavn soud je povinen - v souladu s 68 odst. 2 zkona o stavnm soudu - zabvat se nejdřve otzkou, zda zkon, protistavnost jehož ustanoven je namtna, byl přijat a vydn v mezch stavou stanoven kompetence a stavně předepsanm způsobem. Navrhovatel se domh zrušen 685 - 716 obč. zkonku. Jde o ustanoven, kter nebyla součst původnho zněn obč. zkonku, tj. zkona č. 40/1964 Sb., kter nabyl činnosti 1.4.1964; byla do něj inkorporovna až na počtku 90. let 20. stolet, a to v důsledku novelizace proveden zkonem č. 509/1991 Sb., kterm se měn, doplňuje a upravuje občansk zkonk, s činnost od 1.1.1992, a to v podobě zvlštnch ustanoven o njmu bytu v čsti osm hlavě sedm oddlu čtvrtm (poznmka: s přihldnutm k rozsahu textu nen toto zněn do odůvodněn nlezu zařazeno).
Vzhledem k tomu, že zkon č. 509/1991 Sb. byl přijat v době platnosti předchoz stavn pravy zkonodrnho procesu a dělby zkonodrn kompetence mezi tehdejš československou federaci a republiky, stavn soud splněn podmnky, zda byl přijat a vydn v mezch stavou stanoven kompetence a stavně předepsanm způsobem, nehodnotil. U prvnch předpisů vydanch před nabytm činnosti stavy totiž stavn soud přezkoumv - podle ustlen judikatury - toliko jejich obsahov soulad se stvajcm stavnm pořdkem, a nikoliv stavnost procedury jejich vzniku a dodržen normotvorn kompetence (srov. např. nlez ve věci sp. zn. Pl S 10/99, Sbrka rozhodnut, svazek 16, nlez č. 150, str. 119; vyhlšen pod č. 290/1990 Sb.).
2.
S činnost od 1.1.1993 doznala někter z předmětnch ustanoven drobnch prav, a to na zkladě zkona č. 264/1992 Sb., kterm se měn a doplňuje občansk zkonk, zrušuje zkon o sttnm notřstv a o řzen před sttnm notřstvm (notřsk řd) a měn a doplňuj někter dalš zkony.
a) v 707 odst. 2 byla slova "sttn notřstv" nahrazena slovem "soud",
b) 711 odst. 1 byl doplněn o dalš psmeno i), kter zn:
c) "jde-li o byt zvlštnho určen nebo o byt v domě zvlštnho určen a njemce nen zdravotně postižen osoba.",
d) do 711 byl vložen nov odstavec 4, kter zn: "4) Jde-li o byt zvlštnho určen nebo o byt v domě zvlštnho určen, lze vypovědět njem podle odstavce 1 jen po předchozm souhlasu toho, kdo svm nkladem takov byt zřdil, nebo jeho prvnho nstupce nebo souhlasu přslušnho orgnu republiky, kter podle zkonů nrodnch rad uzavřen smlouvy o jeho njmu doporučil.".
Protože tak zkon č. 264/1992 Sb. byl přijat v době platnosti předchoz stavn pravy zkonodrnho procesu a dělby zkonodrn kompetence. stavn soud splněn podmnky, zda byl přijat a vydn v mezch stavou stanoven kompetence a stavně předepsanm způsobem, nehodnotil (viz vše).
3.
S činnost od 1.1.1995 byla provedena dalš změna dotčench ustanoven, a to zkonem č. 267/1994 Sb., kterm se měn a doplňuje občansk zkonk.
a) 685 odst. 1 zn:
"(1) Njem bytu vznik njemn smlouvou, kterou pronajmatel přenechv njemci za njemn byt do užvn, a to na dobu určitou nebo bez určen doby užvn. Njem bytu je chrněn; pronajmatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovench v zkoně.".
b) 686 odst. 1 zn:
"(1) Njemn smlouva mus obsahovat označen bytu, jeho přslušenstv, rozsah jejich užvn a způsob vpočtu njemnho a hrady za plněn spojen s užvnm bytu nebo jejich vši. Njemn smlouva mus mt psemnou formu.".
c) V 692 se za odstavec 2 vložil nov odstavec 3, kter zn:
"(3) Njemce je povinen po předchoz psemn vzvě umožnit pronajmateli nebo jm pověřen osobě, aby provedl instalaci a držbu zařzen pro měřen a regulaci tepla, tepl a studen vody, jakož i odpočet naměřench hodnot. Stejně je povinen umožnit přstup k dalšm technickm zařzenm, pokud jsou součst bytu a patř pronajmateli.".
d) V 694 se na konci připojila tato věta: "V přpadě porušen tto povinnosti je pronajmatel oprvněn požadovat, aby njemce proveden pravy a změny bez odkladu odstranil.".
e) V 706 odst. 1 se v prvn větě za slova "snacha, kteř" vložila slova "prokž, že" a v druh větě za slova "vživou, jestliže" vložila slova "prokž, že".
f) V 709 se vypustila slova "byty trvale určen jako".
g) V 710 odst. 3 se vypustila čst věty za střednkem.
h) 711 odst. 1 psm. b) zn:
"b) jestliže njemce přestal vykonvat prci pro pronajmatele a pronajmatel potřebuje služebn byt pro jinho njemce, kter pro něho bude pracovat;".
i) V 711 odst. 1 psm. h) se na konci doplnila slova "a nebo ho bez zvažnch důvodů užv jen občas;".
j) 711 se doplnil novm odstavcem 5, kter zn:
"(5) Jestliže pronajmatel bez vžnch důvodů nevyužil vyklizenho bytu k čelu, pro kter soud k vpovědi njmu přivolil, může soud na nvrh njemce rozhodnout, že pronajmatel je povinen dodatečně uhradit njemci, kter byt uvolnil, stěhovac nklady a dalš nklady spojen s potřebnou pravou nhradnho bytu. Soud může dle uložit pronajmateli, aby njemci uhradil rozdl ve vši njemnho z dosavadnho bytu a z bytu nhradnho, až za dobu pěti let, počnaje měscem, v němž se njemce přestěhoval do nhradnho bytu, nejdle však do doby, kdy njemce ukončil njem nhradnho bytu. Prvo njemce na hradu rozdlu v njemnm se v obdob pěti let nepromlč. Jin nroky njemce nejsou tm dotčeny.".
k) 712 zn:
" 712
(1) Bytovmi nhradami jsou nhradn byt a nhradn ubytovn.
(2) Nhradnm bytem je byt, kter podle velikosti a vybaven zajišťuje lidsky důstojn ubytovn njemce a členů jeho domcnosti. Skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele z důvodů podle 711 odst. 1 psm. a), b), e), f) a i), m njemce prvo na nhradn byt, kter je podle mstnch podmnek zsadně rovnocenn bytu, kter m vyklidit (přiměřen nhradn byt). Soud může z důvodů zvlštnho zřetele hodnch rozhodnout, že njemce m prvo na nhradn byt o menš podlahov ploše než vyklizovan byt. Skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele z důvodů podle 711 odst. 1 psm. b) a njemce přestal vykonvat prci pro pronajmatele bez vžnch důvodů, stač při vyklizen poskytnout přstřeš; soud může rozhodnout, že z důvodů zvlštnho zřetele hodnch m njemce prvo na nhradn byt o menš podlahov ploše, nižš kvalitě a mně vybaven, popřpadě i byt mimo obec, než je vyklizovan byt, nebo prvo na nhradn ubytovn.
(3) V přpadech podle 705 odst. 2 věty prv postač rozvedenmu manželovi, kter je povinen byt vyklidit, poskytnout nhradn ubytovn; soud však z důvodů zvlštnho zřetele hodnch rozhodne, že rozveden manžel m prvo na nhradn byt. V přpadech podle 705 odst. 1 a odst. 2 věta druh m rozveden manžel prvo na nhradn byt; soud může, jsou-li proto důvody zvlštnho zřetele hodn, rozhodnout, že rozveden manžel m prvo jen na nhradn ubytovn.
(4) Nhradnm ubytovnm se rozum byt o jedn mstnosti nebo pokoj ve svobodrně nebo podnjem v zařzen nebo nezařzen čsti bytu jinho njemce.
(5) Skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele podle 711 odst. 1 psm. c), d), g) a h), stač při vyklizen poskytnout přstřeš. Jde-li o rodinu s nezletilmi dětmi a skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele podle 711 odst. 1 psm. c) a d), může soud, jsou-li pro to důvody zvlštnho zřetele hodn, rozhodnout, že njemce m prvo na nhradn ubytovn, popřpadě na nhradn byt. Přstřešm se rozum provizorium do doby, než si njemce opatř řdn ubytovn a prostor k uskladněn jeho bytovho zařzen a ostatnch věc domc a osobn potřeby.
(6) Pokud m njemce prvo na bytovou nhradu, nen tento njemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj nen odpovdajc bytov nhrada zajištěna; společn njemci maj nrok jen na jednu bytovou nhradu.".
l) Za 712 byl vložen nov 712a, kter zn:
" 712a
V obdob mezi skončenm njemnho poměru a poslednm dnem lhůty k vyklizen bytu maj pronajmatel a osoba, jejž njemn poměr skončil, prva a povinnosti v rozsahu odpovdajcm ustanovenm 687 až 699 a přiměřeně 700 až 702 odst. 1. ".
m) 713 odst. 1 zn:
"(1) Jestliže služebn byt po smrti njemce nebo po rozvodu jeho manželstv užvaj dle manžel, popřpadě osoby uveden v 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim nen zajištěn přiměřen nhradn byt. To plat i v přpadě, jestliže njemce služebnho bytu opust trvale společnou domcnost. V odůvodněnch přpadech soud může rozhodnout, že stač nhradn byt o menš podlahov ploše, nižš kvalitě a mně vybaven, popřpadě i byt mimo obec, než je vyklizovan byt nebo nhradn ubytovn.".
n) V 714 druh věta zn: "Njemce družstevnho bytu nen povinen se z bytu vystěhovat, pokud mu nen zajištěna bytov nhrada za podmnek stanovench v 712.".
o) V 719 byl vypuštěn odstavec 2. Dosavadn odstavce 3 a 4 se označuj jako odstavce 2 a 3.
Zkon č. 267/1994 Sb. byl publikovn čstce 79/1994 Sbrky zkonů, jež byla rozeslna dne 30.12.1994. Z elektronick knihovny Poslaneck sněmovny Parlamentu Česk republiky stavn soud zjistil, že nvrh zkona byl předložen Poslaneck sněmovně jako vldn nvrh dne 26.8.1994 a rozesln poslancům jako tisk 1125. Nvrh byl přijat na 25. schůzi Poslaneck sněmovny dne 15.12.1994 usnesenm č. 536, když z přtomnch 163 poslanců jich bylo 96 pro, 32 proti, 33 se zdrželo, 2 nehlasovali.
Dne 16.12.1994 byl zkon doručen prezidentovi k podepsn. Prezident zkon podepsal dne 22.12.1994.
stavn soud proto ve smyslu 68 odst. 2 zkona o stavnm soudu shledal, že zkon č. 267/1994 Sb., kterm se měn a doplňuje občansk zkonk, byl přijat a vydn v mezch stavou Česk republiky stanoven zkonodrn kompetence Parlamentu Česk republiky a stavně předepsanm způsobem.
4.
Po provedench změnch je dikce napadench ustanoven nsledujc:
ČST OSM
HLAVA SEDM
ODDL ČTVRT:
Zvlštn ustanoven o njmu bytu
685
(1) Njem bytu vznik njemn smlouvou, kterou pronajmatel přenechv njemci za njemn byt do užvn, a to na dobu určitou nebo bez určen doby užvn. Njem bytu je chrněn; pronajmatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovench v zkoně.
(2) Njemn smlouvu o njmu družstevnho bytu lze uzavřt za podmnek upravench ve stanovch bytovho družstva.
(3) Zkony nrodnch rad stanov, co se rozum služebnm bytem, bytem zvlštnho určen a bytem v domech zvlštnho určen a za jakch podmnek lze uzavřt njemn smlouvu o njmu služebnho bytu, o njmu bytu zvlštnho určen a o njmu bytu v domech zvlštnho určen.
686
(1) Njemn smlouva mus obsahovat označen bytu, jeho přslušenstv, rozsah jejich užvn a způsob vpočtu njemnho a hrady za plněn spojen s užvnm bytu nebo jejich vši. Njemn smlouva mus mt psemnou formu.
(2) Nen-li doba njmu dohodnuta, m se za to, že smlouva o njmu byla uzavřena na dobu neurčitou.
Prva a povinnosti z njmu bytu
687
(1) Pronajmatel je povinen předat njemci byt ve stavu způsobilm k řdnmu užvn a zajistit njemci pln a nerušen vkon prv spojench s užvnm bytu.
(2) Nestanov-li njemn smlouva jinak, drobn opravy v bytě souvisejc s jeho užvnm a nklady spojen s běžnou držbou hrad njemce. Pojem drobnch oprav a nkladů spojench s běžnou držbou bytu upravuje zvlštn předpis.
(3) Prva a povinnosti njemce - člena družstva - pokud jde o provděn drobnch oprav v bytě a pokud jde o hradu nkladů spojench s běžnou držbou bytu, upravuj stanovy družstva.
688
Njemce bytu a osoby, kter žij s njemcem ve společn domcnosti, maj vedle prva užvat byt i prvo užvat společn prostory a zařzen domu, jakož i požvat plněn, jejichž poskytovn je s užvnm bytu spojeno.
689
Njemce je povinen užvat byt, společn prostory a zařzen domu řdně a řdně požvat plněn, jejichž poskytovn je spojeno s užvnm bytu.
690
Njemci jsou povinni při vkonu svch prv dbt, aby v domě bylo vytvořeno prostřed zajišťujc ostatnm njemcům vkon jejich prv.
691
Nespln-li pronajmatel svoji povinnost odstranit zvady brnc řdnmu užvn bytu, nebo jimiž je vkon njemcova prva ohrožen, m njemce prvo po předchozm upozorněn pronajmatele zvady odstranit v nezbytn mře a požadovat od něj nhradu čelně vynaložench nkladů. Prvo na nhradu mus uplatnit u pronajmatele bez zbytečnho odkladu. Prvo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsců od odstraněn zvad.
692
(1) Njemce je povinen oznmit bez zbytečnho odkladu pronajmateli potřebu těch oprav v bytě, kter m nst pronajmatel, a umožnit jejich proveden; jinak odpovd za škodu, kter nesplněnm tto povinnosti vznikla.
(2) Nepostar-li se njemce o včasn proveden drobnch oprav a běžnou držbu bytu, m pronajmatel prvo učinit tak po předchozm upozorněn njemce na svůj nklad sm a požadovat od něj nhradu.
(3) Njemce je povinen po předchoz psemn vzvě umožnit pronajmateli nebo jm pověřen osobě, aby provedl instalaci a držbu zařzen pro měřen a regulaci tepla, tepl a studen vody, jakož i odpočet naměřench hodnot. Stejně je povinen umožnit přstup k dalšm technickm zařzenm, pokud jsou součst bytu a patř pronajmateli.
693
Njemce je povinen odstranit zvady a poškozen, kter způsobil v domě sm nebo ti, kdo s nm bydl. Nestane-li se tak, m pronajmatel prvo po předchozm upozorněn njemce zvady a poškozen odstranit a požadovat od njemce nhradu.
694
Njemce nesm provdět stavebn pravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajmatele, a to ani na svůj nklad. V přpadě porušen tto povinnosti je pronajmatel oprvněn požadovat, aby njemce proveden pravy a změny bez odkladu odstranil.
695
Pronajmatel je oprvněn provdět stavebn pravy bytu a jin podstatn změny v bytě pouze se souhlasem njemce. Tento souhlas lze odepřt jen z vžnch důvodů. Provd-li pronajmatel takov pravy na přkaz přslušnho orgnu sttn sprvy, je njemce povinen jejich proveden umožnit; jinak odpovd za škodu, kter nesplněnm tto povinnosti vznikla.
Njemn a hrada za plněn poskytovan s užvnm bytu
696
(1) Způsob vpočtu njemnho, hrady za plněn poskytovan s užvnm bytu, způsob jejich placen, jakož i přpady, ve kterch je pronajmatel oprvněn jednostranně zvšit njemn, hradu za plněn poskytovan s užvnm bytu, a změnit dalš podmnky njemn smlouvy, stanov zvlštn prvn předpis.
(2) hrada za plněn poskytovan s užvnm bytu nebo zloha na ně se plat spolu s njemnm, nebude-li častnky dohodnuto nebo prvnm předpisem stanoveno jinak.
697
Nezaplat-li njemce njemn nebo hradu za plněn, poskytovan s užvnm bytu do pěti dnů po jej splatnosti, je povinen zaplatit pronajmateli poplatek z prodlen.
698
(1) Njemce m prvo na přiměřenou slevu z njemnho, dokud pronajmatel přes jeho upozorněn neodstran v bytě nebo v domě zvadu, kter podstatně nebo po delš dobu zhoršuje jejich užvn. Prvo na přiměřenou slevu z njemnho m njemce i tehdy, jestliže nebyla poskytovna plněn spojen s užvnm bytu, nebo byla poskytovna vadně, a jestliže se v důsledku toho užvn bytu zhoršilo.
(2) Stejn prvo m njemce, jestliže stavebnmi pravami v domě se podstatně nebo po delš dobu zhorš podmnky užvn bytu nebo domu.
(3) Njemce m prvo na přiměřenou slevu z hrady za plněn, poskytovan s užvnm bytu, pokud je pronajmatel řdně a včas neposkytuje.
699
Prvo na slevu z njemnho nebo z hrady za plněn poskytovan s užvnm bytu je třeba uplatnit u pronajmatele bez zbytečnho odkladu. Prvo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsců od odstraněn zvad.
Společn njem bytu
700
(1) Byt může bt ve společnm njmu vce osob. Společn njemci maj stejn prva a povinnosti.
(2) Společn njem vznik tž dohodou mezi dosavadnm njemcem, dalš osobou a pronajmatelem.
(3) U družstevnho bytu může společn njem vzniknout jen mezi manžely.
701
(1) Běžn věci, tkajc se společnho njmu bytu, může vyřizovat každ ze společnch njemců. V ostatnch věcech je třeba souhlasu všech; jinak je prvn kon neplatn.
(2) Z prvnch konů tkajcch se společnho njmu bytu jsou oprvněni a povinni všichni společn njemci společně a nerozdlně.
702
(1) Dojde-li mezi společnmi njemci k neshodě o prvech a povinnostech vyplvajcch ze společnho njmu bytu, rozhodne na nvrh některho z nich soud.
(2) Soud může v přpadech zvlštnho zřetele hodnch na nvrh společnho njemce zrušit prvo společnho njmu bytu, vznikne-li jm nezaviněn stav, kter brn společnmu užvn bytu společnmi njemci. Zroveň urč, kter ze společnch njemců nebo kteř z nich budou byt dle užvat.
Společn njem bytu manžely
703
(1) Jestliže se za trvn manželstv manžel nebo jeden z nich stanou njemci bytu, vznikne společn njem bytu manžely.
(2) Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvn manželstv prvo na uzavřen smlouvy o njmu družstevnho bytu, vznikne se společnm njmem bytu manžely i společn členstv manželů v družstvu; z tohoto členstv jsou oba manžel oprvněni a povinni společně a nerozdlně.
(3) Ustanoven odstavců 1 a 2 neplat, jestliže manžel spolu trvale nežij.
704
(1) Stal-li se někter z manželů njemcem bytu před uzavřenm manželstv, vznikne oběma manželům společn njem bytu uzavřenm manželstv.
(2) Totž plat, vzniklo-li před uzavřenm manželstv některmu z manželů prvo na uzavřen smlouvy o njmu družstevnho bytu.
705
(1) Nedohodnou-li se rozveden manžel o njmu bytu, soud na nvrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje prvo společnho njmu bytu. Současně urč, kter z manželů bude byt dle užvat jako njemce.
(2) Nabyl-li prva na uzavřen smlouvy o njmu družstevnho bytu jeden z rozvedench manželů před uzavřenm manželstv, zanikne prvo společnho njmu bytu rozvodem; prvo byt užvat zůstane tomu z manželů, kter nabyl prva na njem bytu před uzavřenm manželstv. V ostatnch přpadech společnho njmu družstevnho bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozveden manžel, na nvrh jednoho z nich o zrušen tohoto prva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dle njemcem bytu; tm zanikne i společn členstv rozvedench manželů v družstvu.
(3) Při rozhodovn o dalšm njmu bytu vezme soud zřetel zejmna na zjmy nezletilch dět a stanovisko pronajmatele.
Přechod njmu bytu
706
(1) Jestliže njemce zemře a nejde-li o byt ve společnm njmu manželů, stvaj se njemci (společnmi njemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteř prokž, že s nm žili v den jeho smrti ve společn domcnosti a nemaj vlastn byt. Njemci (společnmi njemci) se stvaj tak ti, kteř pečovali o společnou domcnost zemřelho njemce nebo na něho byli odkzni vživou, jestliže prokž, že s nm žili ve společn domcnosti aspoň po dobu tř let před jeho smrt a nemaj vlastn byt.
(2) Jestliže zemře njemce družstevnho bytu a nejde-li o byt ve společnm njmu manželů, přechz smrt njemce jeho členstv v družstvu a njem bytu na toho dědice, ktermu připadl člensk podl.
707
(1) Zemře-li jeden z manželů, kteř byli společnmi njemci bytu, stane se jedinm njemcem pozůstal manžel.
(2) Jde-li o byt družstevn, zanikne smrt jednoho z manželů společn njem bytu manžely. Bylo-li prvo na družstevn byt nabyto za trvn manželstv, zůstv členem družstva pozůstal manžel a jemu nlež člensk podl; k tomu přihldne soud v řzen o dědictv. Jestliže zemřel manžel, kter nabyl prvo na družstevn byt před uzavřenm manželstv, přechz jeho smrt členstv v družstvu a njem družstevnho bytu na toho dědice, jemuž připadl člensk podl. Jde-li o vce předmětů njmu, může členstv zůstavitele přejt na vce dědiců.
(3) Zemře-li jeden ze společnch njemců, přechz jeho prvo na ostatn společn njemce.
708
Ustanoven 706 odst. 1 a 707 odst. 1 plat i v přpadě, jestliže njemce opust trvale společnou domcnost.
709
Ustanoven 703 až 708 neplat pro byty služebn, pro byty zvlštnho určen a pro byty v domech zvlštnho určen.
Znik njmu bytu
710
(1) Njem bytu zanikne psemnou dohodou mezi pronajmatelem a njemcem nebo psemnou vpověd.
(2) V přpadě, že njem bytu byl sjednn na určitou dobu, skonč tak uplynutm tto doby.
(3) V psemn vpovědi mus bt uvedena lhůta, kdy m njem skončit, a to nejmně tři měsce tak, aby skončila ke konci kalendřnho měsce.
711
(1) Pronajmatel může vypovědět njem bytu jen s přivolenm soudu z těchto důvodů:
a) potřebuje-li pronajmatel byt pro sebe, manžela, pro sv děti, vnuky, zetě nebo snachu, sv rodiče nebo sourozence;
b) jestliže njemce přestal vykonvat prci pro pronajmatele a pronajmatel potřebuje služebn byt pro jinho njemce, kter pro něho bude pracovat;
c) jestliže njemce nebo ti, kdo s nm bydl, přes psemnou vstrahu hrubě porušuj dobr mravy v domě;
d) jestliže njemce hrubě porušuje sv povinnosti vyplvajc z njmu bytu, zejmna tm, že nezaplatil njemn nebo hradu za plněn spojen s užvnm bytu za dobu delš než tři měsce;
e) je-li potřebn z důvodu veřejnho zjmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užvat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provděn nelze byt nebo dům delš dobu dle užvat;
f) jde-li o byt, kter souvis stavebně s prostory určenmi k provozovn obchodu nebo jin podnikatelsk činnosti a njemce nebo vlastnk těchto nebytovch prostor chce tento byt užvat;
g) m-li njemce dva nebo vce bytů, vyjma přpadů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užval pouze jeden byt;
h) neužv-li njemce byt bez vžnch důvodů anebo ho bez zvažnch důvodů užv jen občas;
i) jde-li o byt zvlštnho určen nebo o byt v domě zvlštnho určen a njemce nen zdravotně postižen osoba.
(2) Jestliže soud přivol k vpovědi z njmu bytu, urč současně, ke ktermu datu njemn poměr skonč; přitom přihldne k vpovědn lhůtě ( 710). Vpovědn lhůta počne běžet až prvnm dnem kalendřnho měsce nsledujcho po prvn moci rozsudku. Soud současně tž rozhodne, že njemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynut vpovědn lhůty. M-li njemce prvo na nhradn byt (nhradn ubytovn), rozhodne soud, že njemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištěn nhradnho bytu, a stač-li poskytnut nhradnho ubytovn, do 15 dnů po zajištěn nhradnho ubytovn.
(3) Dojde-li k přivolen k vpovědi z důvodů uvedench pod psmeny a), b), e) a f), může soud v odůvodněnch přpadech uložit pronajmateli povinnost nahradit njemci stěhovac nklady, jež urč.
(4) Jde-li o byt zvlštnho určen nebo o byt v domě zvlštnho určen, lze vypovědět njem podle odstavce 1 jen po předchozm souhlasu toho, kdo svm nkladem takov byt zřdil, nebo jeho prvnho nstupce nebo souhlasu přslušnho orgnu republiky, kter podle zkonů nrodnch rad uzavřen smlouvy o jeho njmu doporučil.
(5) Jestliže pronajmatel bez vžnch důvodů nevyužil vyklizenho bytu k čelu, pro kter soud k vpovědi njmu přivolil, může soud na nvrh njemce rozhodnout, že pronajmatel je povinen dodatečně uhradit njemci, kter byt uvolnil, stěhovac nklady a dalš nklady spojen s potřebnou pravou nhradnho bytu. Soud může dle uložit pronajmateli, aby njemci uhradil rozdl ve vši njemnho z dosavadnho bytu a z bytu nhradnho, až za dobu pěti let, počnaje měscem, v němž se njemce přestěhoval do nhradnho bytu, nejdle však do doby, kdy njemce ukončil njem nhradnho bytu. Prvo njemce na hradu rozdlu v njemnm se v obdob pěti let nepromlč. Jin nroky njemce nejsou tm dotčeny.
712
(1) Bytovmi nhradami jsou nhradn byt a nhradn ubytovn.
(2) Nhradnm bytem je byt, kter podle velikosti a vybaven zajišťuje lidsky důstojn ubytovn njemce a členů jeho domcnosti. Skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele z důvodů podle 711 odst. 1 psm. a), b), e), f) a i), m njemce prvo na nhradn byt, kter je podle mstnch podmnek zsadně rovnocenn bytu, kter m vyklidit (přiměřen nhradn byt). Soud může z důvodů zvlštnho zřetele hodnch rozhodnout, že njemce m prvo na nhradn byt o menš podlahov ploše než vyklizovan byt. Skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele z důvodů podle 711 odst. 1 psm. b) a njemce přestal vykonvat prci pro pronajmatele bez vžnch důvodů, stač při vyklizen poskytnout přstřeš; soud může rozhodnout, že z důvodů zvlštnho zřetele hodnch m njemce prvo na nhradn byt o menš podlahov ploše, nižš kvalitě a mně vybaven, popřpadě i byt mimo obec, než je vyklizovan byt, nebo prvo na nhradn ubytovn.
(3) V přpadech podle 705 odst. 2 věty prv postač rozvedenmu manželovi, kter je povinen byt vyklidit, poskytnout nhradn ubytovn; soud však z důvodů zvlštnho zřetele hodnch rozhodne, že rozveden manžel m prvo na nhradn byt. V přpadech podle 705 odst. 1 a odst. 2 věta druh m rozveden manžel prvo na nhradn byt; soud může, jsou-li proto důvody zvlštnho zřetele hodn, rozhodnout, že rozveden manžel m prvo jen na nhradn ubytovn.
(4) Nhradnm ubytovnm se rozum byt o jedn mstnosti nebo pokoj ve svobodrně nebo podnjem v zařzen nebo nezařzen čsti bytu jinho njemce.
(5) Skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele podle 711 odst. 1 psm. c), d), g) a h), stač při vyklizen poskytnout přstřeš. Jde-li o rodinu s nezletilmi dětmi a skončil-li njemn poměr vpověd pronajmatele podle 711 odst. 1 psm. c) a d), může soud, jsou-li pro to důvody zvlštnho zřetele hodn, rozhodnout, že njemce m prvo na nhradn ubytovn, popřpadě na nhradn byt. Přstřešm se rozum provizorium do doby, než si njemce opatř řdn ubytovn a prostor k uskladněn jeho bytovho zařzen a ostatnch věc domc a osobn potřeby.
(6) Pokud m njemce prvo na bytovou nhradu, nen tento njemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj nen odpovdajc bytov nhrada zajištěna; společn njemci maj nrok jen na jednu bytovou nhradu.
712a
V obdob mezi skončenm njemnho poměru a poslednm dnem lhůty k vyklizen bytu maj pronajmatel a osoba, jejž njemn poměr skončil, prva a povinnosti v rozsahu odpovdajcm ustanovenm 687 až 699 a přiměřeně 700 až 702 odst. 1.
713
(1) Jestliže služebn byt po smrti njemce nebo po rozvodu jeho manželstv užvaj dle manžel, popřpadě osoby uveden v 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim nen zajištěn přiměřen nhradn byt. To plat i v přpadě, jestliže njemce služebnho bytu opust trvale společnou domcnost. V odůvodněnch přpadech soud může rozhodnout, že stač nhradn byt o menš podlahov ploše, nižš kvalitě a mně vybaven, popřpadě i byt mimo obec, než je vyklizovan byt nebo nhradn ubytovn.
(2) Ustanoven odstavce 1 se přiměřeně použije i na byty zvlštnho určen a byty v domech zvlštnho určen.
714
Znikem členstv osoby v bytovm družstvu zanikne jej njem bytu. Njemce družstevnho bytu nen povinen se z bytu vystěhovat, pokud mu nen zajištěna bytov nhrada za podmnek stanovench v 712. Vrcen členskho podlu se může člen domhat teprve po vystěhovn z bytu, a to ve lhůtě dan stanovami družstva.
prava prv njemců při vzjemn vměně bytu
715
Se souhlasem pronajmatelů se mohou njemci dohodnout o vměně bytu. Souhlas i dohoda mus mt psemnou formu. Odepře-li pronajmatel bez zvažnch důvodů souhlas s vměnou bytu, může soud na nvrh njemce rozhodnutm nahradit projev vůle pronajmatele.
716
(1) Prvo na splněn dohody o vměně bytu mus bt uplatněno u soudu do tř měsců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak prvo zanikne.
(2) Nastanou-li dodatečně u některho z častnků takov zvažn okolnosti, že nen možno splněn dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; mus však tak učinit bez zbytečnho odkladu. Povinnost k nhradě škody tm nen dotčena.
F.
stavn soud hodnotil otzku, zda navrhovatel - Městsk soud v Praze - je oprvněn podat nvrh na zrušen napadench ustanoven obč. zkonku. Aktivn legitimaci soudu k podn nvrhu na zrušen prvnho předpisu, resp. jeho ustanoven vymezuje čl. 95 odst. 2 stavy tak, že pokud soud dospěje k zvěru, že zkon, jehož m bt při řešen věci použito, je v rozporu s stavnm pořdkem, předlož věc stavnmu soudu. V 64 odst. 3 zkona o stavnm soudu se stanov, že nvrh na zrušen zkona nebo jeho jednotlivch ustanoven je oprvněn podat tž soud v souvislosti se svou rozhodovac činnost podle čl. 95 odst. 2 stavy.
V posuzovan věci (viz zjištěn učiněn stavnm soudem ze spisu Obvodnho soudu pro Prahu 5 sp.zn. 6 C 392/2003) s ohledem na předmět sporu, v němž se pronajmatel domhal vůči njemkyni uložen povinnosti zaplatit mu čstku odpovdajc rozdlu mezi vš obvyklho njemnho a dosud hrazenm njemnm, přichz z ustanoven navržench ke zrušen pouze ustanoven 696 odst. 1, ostatn ustanoven obč. zkonku o njmu bytu nejsou takovmi ustanovenmi, jichž m bt při řešen věci použito. Tudž stavn soud konstatuje, že s rozhodovac činnost Městskho soudu v Praze souvis pouze nvrh na zrušen 696 odst. 1 obč. zkonku, a proto nvrh na zrušen dalšch ustanoven o njmu bytu odmtl (vrok III.).
G.
stavněprvn nmitky navrhovatele proti napadenm ustanovenm vychzej z přesvědčen, že současn stav prvn pravy njmu bytu je nevyvžen, protože ustanoven představujc ochranu prv pronajmatele (tj. v 696 odst. 1 OZ předvdan přijet prvnho předpisu o vpočtu a jednostrannm zvšen njemnho) absentuje, zatmco ustanoven chrnc njemce jsou činn, čmž je - dle nzoru navrhovatele - jednostranně zvhodněno postaven njemce. Druhou rovinu stavně prvnch nmitek tvoř tvrzen o protistavnosti samotn mezery v zkonodrstv spočvajc v tom, že dosud nebyla přijata ustanovenm 696 odst. 1 OZ předpokldan prvn prava. Přitom navrhovatel uvd, že si uvědomuje, že zrušen cel zvlštn prvn pravy o njmu bytu by sice nadle neumožňovalo, aby se pronajmatel domohl po njemci zaplacen vyššho njemnho, než jak bylo dřve stanoveno. Nerovnost prv a povinnost z předmětnho njemnho vztahu k bytu by však dajně byla odstraněna, neboť vešker prva a povinnosti vyplvajc z njemn smlouvy k bytu by bylo nutno podřadit obecn prvn pravě njemn smlouvy, jakož i obecn pravě zvazkovch vztahů a obecnm ustanovenm občanskho zkonku. Přpadn excesy při vkonu prv a povinnost z njemn smlouvy by bylo nutno u soudu řešit tak, jak je tomu u ostatnch njemnch smluv.
stavn soud shledv takto formulovan nmitky navrhovatele pouze čstečně důvodnmi, avšak v t čsti, v nichž se s nimi ztotožňuje, nachz jin řešen, než navrhovatel požaduje. stavn soud dospěl k zvěru, že důvody ke zrušen 696 odst. 1 obč. zkonku nejsou dny. Samotn dikce 696 odst. 1 obč. zkonku, kter pouze předjm přijet nov pravy, nen protistavn, protistavn je dlouhodob nečinnost zkonodrce, jež m za nsledek stavně neakceptovatelnou nerovnost a v konečnm důsledku porušen stavnch principů (vrok I.).
stavn soud považuje za nezbytn posoudit skutečn pohnutky navrhovatele vedouc k formulaci nvrhu na zrušen zvlštnch ustanoven o njmu bytu. Je zřejm, že prav motiv nvrhu spočv v absenci stavně konformn regulace, resp. deregulace njemnho, založen na možnosti jeho jednostrannho zvyšovn. Při řešen tto socilně nepochybně citliv zležitosti, majc sv kořeny v ře totalitnho systmu, je nutno respektovat, že povaha prvnho vztahu njmu včetně njmu bytu jako vztahu obligačnho, pojmově předpokld vytvořen maximlnho prostoru pro uplatněn autonomie vůle a smluvn volnosti stran. stavn soud přiznal v řadě svch rozhodnut principu autonomie vůle a smluvn volnosti stavněprvn dimenzi. Podle nzoru stavnho soudu [viz nlez ve věci sp. zn. Pl. S 24/99, Sbrka rozhodnut, svazek 18, nlez č. 73, str. 135; vyhlšen pod č. 51/2001 Sb.), sp. zn. Pl. S 5/01 (Sbrka rozhodnut, svazek 24, nlez č. 149, str. 79; vyhlšen pod č. 410/2001 Sb.), sp. zn. Pl. S 39/01 (Sbrka rozhodnut, svazek 28, nlez č. 135, str. 153; vyhlšen pod č. 499/2002 Sb.)] je nezbytnou součst demokratickho prvnho sttu i ochrana svobody smluvn vůle, jež je derivtem stavn ochrany prva vlastnickho dle čl. 11 Listiny. Svobodu smluvn vůle však neomezil jen na prvo vlastnick, byť prvě v tomto kontextu je jej stavněprvn ukotven nejpevnějš. Ve svm nlezu ve věci sp. zn. I. S 113/04 (Sbrka rozhodnut, svazek 33, nlez č. 63, str. 129) konstatoval, že respektovn autonomn sfry jednotlivce je obecnou podmnkou fungovn prvnho sttu ve smyslu čl. 1 odst. 1 stavy, resp. čl. 2 odst. 3 Listiny. Prvu jednotlivce na autonomii vůle, tj. v konečnm důsledku svobodě jednotlivce, odpovd požadavek kladen na sttn moc, aby uznala autonomn projevy vůle jednotlivců a j odpovdajc jednn. Pokud takov jednn nezasahuje do prv třetch osob, mus sttn moc projevy jednotlivců toliko respektovat, přpadně aprobovat. K zsahu do svobody jednotlivce se může sttn moc uchlit pouze v přpadech, kter jsou odůvodněny určitm veřejnm zjmem, jestliže je takov zsah proporcionln (přiměřen) s ohledem na cle, jichž m bt dosaženo. Princip ochrany autonomie vůle subjektů prva se široce promt do soukromho prva, pro něž je charakteristick zsada rovnosti častnků (jde o pojet rovnosti održejc se v reciprocitě vnitřn struktury vztahů soukromho prva ve srovnn s prvem veřejnm, pro kter je charakteristick převaha nositele veřejn svrchovan moci, nikoli o pojet rovnosti před prvem ve smyslu rovnosti neakcesorick, tj. všeobecn rovnosti před zkonem). I v oblasti soukromho prva však plat, že objektivn prvo klade autonomii vůle, resp. smluvn svobodě určit meze (srov. 2 odst. 2 a 3 OZ). Nelze přehldnout, že prvě pokud jde o prvn pravu njmu bytu, obsahuje občansk zkonk množstv norem donucujcho (kogentnho) charakteru, jejichž společnm jmenovatelem je koncepce tzv. chrněnho njmu bytu. Tyto normy však omezuj autonomii vůle předevšm na druh straně njemnho vztahu, tj. na straně pronajmatele. Uvědomme-li si, že pronajmatelem je typicky vlastnk bytu, je zřejm, že zvšen stupeň ochrany njemce se održ v omezen vlastnickho prva pronajmatele, konkrtně v omezen jeho prva disponovat s předmětem vlastnictv a mt z něho užitek.
Zmiňovan ochrana autonomie vůle m vliv na dalš typick princip zvazkovho prva: pacta sunt servanda. Jde tž o vraz rovnosti stran obligačnho vztahu, kter se projevuje i tm, že ždn ze stran nem možnost (nem prvo) měnit svm vlastnm projevem vůle obsah zvazkovho vztahu (viz 493 obč. zkonku, kter nebyl navrhovn ke zrušen). Jednostrann zsahy maj prvn relevanci pouze tehdy, pokud tak zkon vslovně stanov. De lege lata k nim patř i možnost jednostrannho zvšen njemnho, a to vymezenm podmnek (mez), za nichž může pronajmatel změnit dřve sjednan či stanoven njemn. Pro tato pravidla se vžilo označen "regulace njemnho". Absence předvdanho předpisu vede k tomu, že změna obsahu njmu (včetně vše njemnho) je za trvn njmu věc dohody smluvnch stran. Pokud k takov dohodě nedojde, nen k dispozici ždn legln postup (v důsledku nečinnosti zkonodrce), prostřednictvm něhož by bylo možn změny jednostrannm projevem vůle pronajmatele doshnout.
Problematikou regulace njemnho se stavn soud opakovaně zabval, viz zejmna nlez stavnho soudu ve věci sp.zn. Pl. S 3/2000 (Sbrka rozhodnut, svazek 18, str. 287 a nsl., vyhlšen pod č. 231/2000 Sb., ve zněn sdělen uveřejněnho pod č. 130/2001 Sb.), nlez ve věci sp. zn. Pl. S 8/02 (Sbrka rozhodnut, svazek 28, nlez č. 142, str. 237, vyhlšen pod č. 528/2002 Sb.) a nlez ve věci Pl. S 2/03 (Sbrka rozhodnut, svazek 29, nlez č. 41 str. 371, vyhlšen pod č. 84/2003 Sb.). V nlezu sp.zn. Pl. S 3/2000 vyjdřil stavn soud nzor, že princip přiměřen (spravedliv) rovnovhy vyžaduje, aby při respektovn požadavků obsažench v čl. 11 Mezinrodnho paktu o hospodřskch, socilnch a kulturnch prvech byl vzat zřetel na proces destrukce vlastnickho prva, zejmna pokud se tče vlastnků njemnch domů diskriminovanch v poměru k ostatnm vlastnkům. Cenov regulace, nem-li přeshnout meze stavnosti, nesm evidentně snžit cenu tak, aby ta vzhledem ke všem prokzanm a nutně vynaloženm nkladům eliminovala možnost alespoň jejich nvratnosti, neboť v takovm přpadě by vlastně implikovala popřen čelu a všech funkc vlastnictv. V nlezu sp.zn. Pl.S 8/02 stavn soud konstatoval, že ochrana vlastnickch prv nevylučuje regulaci njemnho jako stavn formu realizace politiky sttu v přpadě, že se pohybuje v rmci vymezenm stavnm pořdkem a mezinrodnmi zvazky Česk republiky. Zasahovn sttu mus respektovat přiměřenou (spravedlivou) rovnovhu mezi požadavkem obecnho zjmu společnosti a požadavkem na ochranu zkladnch prv jednotlivce. To znamen, že mus existovat rozumn (opodstatněn) vztah proporcionality mezi použitmi prostředky a sledovanmi cli. Regulace njemnho sice nen vyvlastněnm, může se však tkat obsahu vlastnickho prva. Vlastnictv již z Listiny (čl. 11 odst. 3) nen chpno jako neomeziteln prvo, omezeno však podle Listiny (čl. 11 odst. 4) může bt pouze zkonem a za podmnek stanovench Listinou (čl. 4 odst. 2) a pouze v rozsahu, v jakm se nedotk podstaty vlastnictv (kter se nemůže stt pouhou slupkou zbavenou obsahu), přičemž i při tomto omezen plat zkaz diskriminace (čl. 4 odst. 3 Listiny). Pravidlem v tto oblasti je proto stanoven njemnho dohodou (čl. 2 odst. 3 Listiny) jako volnho (nikoli libovolnho) njemnho, jeho regulace je pak vjimkou, kter by měla bt časově omezena na nutnou dobu.
Je třeba poukzat na fakt, že vzjemn souvztažnost cenov regulace njemnho a zaostvn přeměny občanskoprvnch vztahů regulujcch bydlen se projevuje při řešen zkladnho rozporu každ modern bytov politiky, totiž hledn rovnovhy mezi principem ochrany njemců a principem ochrany vlastnictv, a že největš porušen tto rovnovhy spočv v tom, že v dulnm stadiu transformace v Česk republice došlo k tomu, že dotace poskytovan njemcům z celospolečenskch prostředků prostřednictvm nzkch cen njemnho se přenesly na někter pronajmatele-soukrom vlastnky, kteř zskali zesttněn domy v restitucch. Tito pronajmatel mus doplcet na provoz, držbu a opravy a sprvu z vlastnch prostředků. Na neudržitelnost takov situace poukzal tak Evropsk soud pro lidsk prva, kter ve věci Hutten-Czapska proti Polsku rozhodl, že omezovn vlastnickho prva vlastnků bytů s regulovanm njemnm je v rozporu s prvem na pokojn užvn majetku zaručenm v čl. 1 Dodatku č. 1 k mluvě o ochraně lidskch prv a zkladnch svobod.
stavn soud připomn, že rozhodnut ve věci sp.zn. Pl. S 8/02 bylo přijato před vce než třemi lety (20.11.2002), přičemž je zřejm, že na situaci na trhu s byty se mnoho změnit nemohlo. Msto toho, aby zkonodrce v součinnosti s vldou pružně reagoval na nlezy, v nichž stavn soud důrazně kritizoval tehdejš prvn pravu tuh regulace njemnho poprajc vlastnick prvo majitelů bytů a nedotaženou transformaci njemnch vztahů, do dnešnho dne se mu nepodařilo naplnit změr předvdan konstrukc 696 odst. 1 obč. zkonku. Důsledkem tto činnosti, resp. nečinnosti je faktick zmrazen regulovanho njemnho, čmž se dle prohlubuje porušen vlastnickho prva vlastnků těch bytů, na něž se regulace vztahovala. Uvažovanou rovnovhu nelze zajistit jinak, než přijetm předvdan prvn pravy. Jejm nepřijetm vyvolal zkonodrn sbor protistavn situaci, kter je v přkrm rozporu s Listinou (viz vrok I.), a to "posvěcenm" nerovnosti (tj. nepřpustn diskriminace) mezi pronajmateli, jimž je umožněno pronajmat byty za obvykl njemn, a mezi pronajmateli, kteř jsou nuceni přenechvat byty za njemn ve vši před zrušenm pravy o regulaci njemnho. Tato situace však, koneckonců, vytvř i nerovnost mezi jednotlivmi skupinami njemců, kter se tž projevuje v jejich majetkov sfře a postrd rozumnho zdůvodněn. stavnmu soudu je znm nvrh vldy Česk republiky na vydn zkona o jednostrannm zvyšovn njemnho z bytu, avšak připomn notorietu, že - pokud tento nvrh bude přijat - bude obsahovat pravidla aplikovateln pro futuro.
stavn soud na tomto mstě opětovně upozorňuje, že nen přpustn přenšet sociln ztěž jedn skupiny lid (njemci) na skupinu druhou (pronajmatel), a dodv, že nen ani přpustn vytvřet různ kategorie pronajmatelů v zvislosti na tom, zda njemn v bytech jedn skupiny podlh regulaci, či nikoliv. Flagrantn důsledky nečinnosti zkonodrce vedou stavn soud, kter si je vědom svho postaven jako orgnu ochrany stavnosti, k nutnosti nahradit instrumenty prvn ochrany pronajmatelů chybějc na rovni "obyčejnho" zkona využitm principů stavněprvn regulace. Proto stavn soud trv na naplněn zkladn funkce obecnch soudů, tj. zajištěn proporcionln ochrany subjektivnch prv a prvem chrněnch zjmů, a požaduje, aby ji obecn soudy pronajmatelům poskytly tak, že nebudou zamtat jejich žaloby požadujc určen zvšenho njemnho s odkazem na nedostatek zkonn pravy. Zamtn těchto žalob z důvodů souhrnně obsažench v rozsudku Nejvyššho soudu ze dne 31.8.2005, sp.zn. 26 Cdo 867/2004 (poslze využvanch v usnesench odmtajcch dovoln pro nepřpustnost - viz usnesen sp.zn. 26 Cdo 80/2005, sp.zn. 26 Cdo 819/2005, sp.zn. 26 Cdo 1647/2005, sp.zn. 26 Cdo 1912/2005) považuje stavn soud za porušen čl. 36 Listiny. Nejvyšš soud založil odůvodněn svho prvnho nzoru na nsledujcch argumentech:
Se zřetelem k ustanoven 871 odst. 1 obč. zkonku, kter změnilo k 1.1.1992 prvo osobnho užvn na prvo njmu, je nutno njem bytu založen touto zkonnou transformac považovat za rovnocenn njmu vzniklmu po uvedenm datu smluvně, nelze tudž dovozovat, že mu chyb jeden z podstatnch (pojmovch) prvků - určen vše njemnho. Z povahy věci vyplv, že tento prvek njemnho poměru zůstal zachovn z předchozho vztahu osobnho užvn (kdy hrada za užvn bytu byla stanovena prvnm předpisem, a logicky tedy nemusela bt sjednvna častnky). Takto konstituovan njemn poměr je rovněž vztahem zvazkovm, kter dle 493 obč. zkonku nelze měnit bez souhlasu jeho stran, pokud občansk zkonk nestanov jinak. Jednostrannou změnu vše njemnho z bytů - jak předpokld ustanoven 696 odst. 1 obč. zkonku - může stanovit zvlštn prvn předpis, kter však v současn době neexistuje. Občansk zkonk (ani jin zkon) neumožňuje přitom soudu do zvazkovho njemnho vztahu zashnout změnou někter z jeho obsahovch složek, včetně vše njemnho. Toto oprvněn přsluš moci zkonodrn a vkonn, do nž obecn soudy nejsou oprvněny se vměšovat, popřpadě ji suplovat (srov. čl. 2 odst. 1, 3 stavy).
Jestliže byla po vzniku prva osobnho užvn, popřpadě po jeho transformaci na njem, cena njmu a plněn poskytovanch s užvnm bytu regulovna prvnmi předpisy, je třeba z tohoto stavu vychzet, dokud nebude přijat přslušn speciln předpis, jehož existenci předpokld 696 odst. 1 obč. zkonku. Ani skutečnost, že tyto prvn předpisy byly později jako protistavn zrušeny, na uvedenm zvěru nemůže nic změnit (viz 71 odst. 3 zkona č. 182/1993 Sb., o stavnm soudu, podle něhož prva a povinnosti z prvnch vztahů vzniklch před zrušenm prvnho předpisu zůstvaj nedotčena)." (sic - pozn. red.: sprvně 71 odst. 4 zkona č. 182/1993 Sb.).
Na jinm mstě uvedenho rozsudku Nejvyšš soud tvrd:
"Za zsadně prvně vznamn nepokld dovolac soud v dan věci ani posouzen otzky zvaznosti nlezu stavnho soudu č. 84/2003 Sb., kter možnost domhat se obvyklho njemnho pronajmateli vslovně přiznv, neboť s ohledem na to, že i podle nzoru (v prvn teorii i v rozhodovac praxi samotnho stavnho soudu nikoli nepochybnho) vyloženho v odůvodněn citovanho nlezu, že zvazn je vrok nlezu a ty čsti odůvodněn, jež obsahuj "nosn" důvody, a se zřetelem k tomu, že vrokem citovanho nlezu bylo zrušeno nařzen vldy č. 567/2002 Sb., kterm se stanov cenov moratorium njemnho z bytů, a byl zamtnut nvrh, aby vldě Česk republiky bylo zakzno pokračovat v zsazch do oblasti cen njemnho z bytů vydvnm vlastnch prvnch předpisů, nelze mt za to, že napaden rozhodnut je v rozporu s vrokem citovanho nlezu či s "nosnmi" rozhodovacmi důvody, kter k jeho vydn vedly."
Argumenty Nejvyššho soudu považuje stavn soud za ryze pozitivistick až alibistick a naprosto odtržen od snahy řešit problmy, kter ve společnosti dlouhodobě vytvřej napět. Přijatm řešenm Nejvyšš soud nejenže nepomohl praxi obecnch soudů, ale i zcela rezignoval na svoji pozici vrcholnho orgnu soustavy obecnch soudů, když zjevně odhldl od dlky trvn protistavnch zsahů do postaven pronajmatelů (rozsudek byl vydn 31.8.2005). Dle stavn soud vyjadřuje zsadn nesouhlas s hodnocenm, kter formuloval Nejvyšš soud, o zvaznosti odůvodněn nlezů, protože toto hodnocen se koncentruje pouze na nlez ve věci sp.zn. Pl. S 2/03 a nepřihlž k myšlenkm z předchzejcch nlezů. Tyto myšlenkov konstrukce tvoř "nosn" rozhodovac důvody, kter vedly stavn soud k jeho rozhodnut.
K argumentaci obecnch soudů, že je jim znemožněno ve smyslu čl. 90 a čl. 95 stavy plnit jejich zkladn povinnosti, ke kterm jsou povolny, tj. poskytovat "ochranu prvům zkonem stanovenm způsobem", stavn soud podotk, že za situace, kdy se souhlasem vldy i Parlamentu existuj vedle sebe dlouhodobě dvě skupiny vlastnků njemnch bytů, jedna s tržnm přjmem z njmů a druh z minulosti administrativně určenm njmem, kter je odhadem několikrt menš, a kdy se prvn vztahy v obou těchto skupinch opraj o prvn pravu obsaženou v platnm obč. zkonku, pak za přispěn principů obsažench v myšlenkovch konstrukcch tvořcch nosn rozhodovac důvody ve zmněnch nlezech maj podle přesvědčen stavnho soudu obecn soudy dostatek platn prvn pravy, aby rozhodly a poskytly ochranu zkladnm prvům častnků, kteř před ně přinesli svůj spor.
Na zkladě těchto skutečnost stavn soud, v připomenut roli ochrnce stavnosti, nemůže svoji funkci omezit na pouhou pozici "negativnho" zkonodrce a mus, v rmci vyvženosti jednotlivch složek moci charakteristickch pro prvn stt založen na ctě k prvům a svobodm člověka a občana (čl. 1 odst. 1 stavy), vytvořit prostor pro zachovn zkladnch prv a svobod. Jde tedy o to, že obecn soudy, i přes absenci předvdan konkrtn pravy, mus rozhodnout o zvšen njemnho, a to v zvislosti na mstnch podmnkch tak, aby nedochzelo k diskriminacm vše zmněnm. Vzhledem k tomu, že v takovch přpadech půjde o nalzn a aplikaci jednoduchho prva, což stavnmu soudu, jak opakovaně ve sv judikatuře zdůrazňuje, nepřsluš, zdržuje se toho, aby nabzel konkrtn rozhodovac postup a nahrazoval tak posln soudů obecnch. Pouze uvd, že je nutno se vyvarovat libovůle; rozhodnut se mus zakldat na racionln argumentaci a důkladnm uvžen všech okolnost přpadu, použit přirozench zsad a zvyklost občanskho života, zvěrů prvn nauky a ustlen stavně konformn soudn praxe.
Pozornost si zaslouž i druh rovina navrhovatelovch nmitek založen na tvrzen o protistavn mezeře v zkonodrstv spočvajc v tom, že dosud nebyla přijata předpokldan prvn prava. Jako důsledek nečinnosti zkonodrnho sboru může vyvolat protistavn stav, a to tehdy, je-li zkonodrce povinen přijmout určitou zkonnou pravu, neučin tak, a tm zashne do prvem - stavou chrněnho zjmu. Přitom povinnost pro zkonodrce může vyplvat jak přmo z stavněprvn rovně (např. v zajištěn realizace zkladnch prv a svobod nebo v jejich ochraně), tak i z rovně "obyčejnch" zkonů, v nichž si tuto povinnost expressis verbis sm uložil. Je znmo, že v činnosti stavnch soudů byla rozvinuta ochrana proti nečinnosti zejmna u německho Spolkovho stavnho soudu. Tž v Česk republice se stavn soudnictv problematice mezer dotklo [srov. nlez ve věci sp.zn. Pl. S 48/95 (Sbrka rozhodnut, svazek 5, nlez č. 21; vyhlšen pod č. 121/1996 Sb.), nlez ve věci sp.zn. Pl. S 36/01 (Sbrka rozhodnut, svazek 26, nlez č. 80; vyhlšen pod č. 403/2002 Sb.); v odůvodněn poslze uvedenho nlezu stavn soud za protistavn považuje takov opomenut zkonodrce, jež m za nsledek stavně neakceptovatelnou nerovnost]. Lze tedy uzavřt, že za určitch podmnek jsou důsledky mezery (chybějc prvn pravy) protistavn, zejmna tehdy, když zkonodrce se rozhodne, že určitou oblast uprav, tento mysl v zkoně vyslov, avšak předvdanou regulaci nepřijme. Stejn zvěr plat i v přpadě, kdy Parlament deklarovanou pravu přijal, avšak ta byla zrušena proto, že nesplňovala stavn kritria a zkonodrce nepřijal stavně konformn nhradu, ačkoliv mu k tomu stavn soud poskytl dostatečnou lhůtu (18 měsců). Navc zůstal nečinn i po uplynut tto lhůty a nezbytnou prvn pravu nepřijal dodnes (ani po vce než 4 letech).
Vztah mezi moc zkonodrnou a moc soudn vyplv z dělby moci ve sttě, tak jak je zachycena v stavě. Materiln přstup vkladu ns vede nutně k zvěru, že tato dělba nen sama sobě čelem, ale sleduje čel vyšš. Od samho počtku svho vzniku byla stavnm zkonodrcem podřzena idei, jejmž zkladem je předevšm služba občanovi a společnosti. Každ moc m sklon k sebestřednosti, bytněn a korupci; absolutn moc ke korupci nekontrolovateln. Jestliže někter ze složek moci přestoup stavn rmec svho vymezen, svoji pravomoc, nebo naopak nepln sv koly, a tm brn v řdnm fungovn druh (v posuzovanm přpadě soudn moci), mus nastoupit kontroln mechanismus brzd a vyvažovn, kter je do systmu dělby zabudovn. Hlavn kol soudn moci definuje stava takto: "Soudy jsou povolny předevšm k tomu, aby zkonem stanovenm způsobem poskytovaly ochranu prvům." (čl. 90) a "Zkladn prva a svobody jsou pod ochranou soudn moci." (čl. 4). Ze stejnho stavnho rmce demokratickho prvnho sttu vyplv pozice stavnho soudu: "stavn soud je soudnm orgnem ochrany stavnosti." (čl. 83). Podrobme-li argumentaci Nejvyššho soudu analze ve světle těchto pravidel, dochzme k zvěru, že Nejvyšš soud i dalš obecn soudy chybuj, pokud odmtaj poskytnout ochranu prvům fyzickch a prvnickch osob, kter se na ně obrtily se ždost o spravedlnost, pokud jejich žaloby zamtaly pouze s formalistickm odůvodněnm a odvolnm se na nečinnost zkonodrce (neexistenci přslušn prvn pravy), a to pot, co jim stavn soud, jako ochrnce stavnosti a jej kontroly, otevřel svmi rozhodnutmi cestu. stavn soud opakovaně prohlsil stav nerovnho postaven jedn skupiny vlastnků njemnch bytů a domů za diskriminačn a protistavn. Dlouhodobou nečinnost Parlamentu Česk republiky pak za neslučitelnou s požadavky prvnho sttu. stavn soud se stal z vůle stavnho zkonodrce odpovědnm za dodržovn stavnho pořdku v Česk republice, a proto nehodl rezignovat na tuto svoji povinnost, k plněn povinnost povolv i obecn soudy a odmt spolhat pouze na tlak Evropskho soudu pro lidsk prva, a proto rozhodl, jak je ve vroku I. uvedeno.
Ve vztahu k vlastnmu nvrhu po provedenm řzen stavn soud konstatuje, že nejsou dny důvody ke zrušen ustanoven 696 odst. 1 obč. zkonku, neboť toto ustanoven nen samo o sobě v rozporu s čl. 11 odst. 1 větou druhou Listiny ani s čl. 11 odst. 4 Listiny, a proto nvrh Městskho soudu v Praze podle 70 odst. 2 zkona č. 182/1993 Sb., o stavnm soudu, ve zněn pozdějšch předpisů, zamtl (vrok II.).
Odlišná stanoviska podle § 14 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, zaujali k jednotlivým částem rozhodnutí pléna soudci Stanislav Balík, Vlasta Formánková, Vladimír Kůrka, Dagmar Lastovecká, Jiří Nykodým a Eliška Wagnerová a k části jeho odůvodnění soudce Jan Musil.